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2020年7月13日

劉振江 天圓地方

地盡其利

政府將在今季以「雙信封制度」為中環三號地皮招標,加上於上周公布的補地價仲裁先導計劃「補地價金額上下限制度」,都有助落實城市規劃意向,讓土地可「地盡其利」。惟有意見擔心政府採用此等制度,將令庫房不能取得最大的地價收入。

從市場經濟角度看,政府以往要求收取最大土地收益的做法,令眾多要改契的土地發展項目未能成事,又或是發展時間大幅延後。

「雙信封制度」為落實三號地皮的規劃願景及優質設計添加市場競爭元素。由於賣地條件仍待公布,政府於5月向海濱事務委員會所作的「雙信封制度」介紹是現時對「設計建議」要求的最新資料。

政府對三號地皮的願景,包括創造香港的新地標,爭取最大的優質商業樓面,以及成就設計優良,並以用家為中心及可達性高的公共開放空間。

規劃的商業樓面面積為15萬方米(地積比只有3.16倍),這是要兼顧公共開放空間的面積要求(2.5萬方米(包括1.2萬方米在同一水平),佔該4.75公頃的地塊面積逾52.6%),嚴格的發展高度限制(東西兩邊分別為水平面以上16米及50米),以及其他規劃要素的結果。

助降補價者風險

城市土地學會亞太區主席浦祿祺最近在報章撰文,就設計建議的評估機制提出意見,包括該學會在2018年所作有關研究,及參考其他地區的類似做法。

本文揀選文章部分建議供讀者參考︰

(1)向維港方面(在現有東西兩邊的高限之上)分段加入高度限制;這將對加強該地標發展的視覺連接效果有益,但代價是進一步削弱商業物業發展彈性,遏抑土地價值。

(2)引進高端可持續發展標準,保有改變用途的彈性(列舉的例子為泊車位未來可能變為多餘),加強室內環境質素等。建議亦提到「有效落實營運及管理」,此舉對公眾享用整個公共開放空間非常重要, 此項應在評估過程當中,享有合適的評分比重。

政府在推出土地共享先導計劃後,又為補地價仲裁先導計劃引入「補地價金額上下限制度」,這是積極有為。採納補地價金額上下限制度是經過政府長時間的考慮,仲裁計劃的吸引力亦得以提升。

這制度有助減低補地價申請者的風險,市場資訊反映申請者過去擔心補地價仲裁結果高於其預算(包括政府最後的出價),新安排將此等風險剔除。改良版的仲裁計劃應能成為促成改契及換地協議的一個重要手段,而政府在過程當中亦能獲得合度的地價收入。

以上的政策反映政府能吸納巿場意見,讓香港有更優良的制度創造發展機會。

劉振江  高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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