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2020年4月20日

劉振江 天圓地方

補地價評估機制檢討

香港測量師學會上月向發展局局長遞交一份工作報告(下稱學會報告),提倡以標準地價制度替代現行更改地契的補地價評估機制,現等待政府回覆。業界近年看到發展商對須補地價的項目興趣大幅下滑,地政總署和發展商就補地價金額的分歧是其中一個主要因素。學會報告針對地政總署評估改契前土地價值的做法。地契是政府管制物業發展重要一環,現行補地價評估機制窒礙申請改地契意欲,令具潛質的土地及樓房未能盡其用,削弱香港競爭力。

在市場上,發展商為購入具改契潛力的土地,出價往往包含「期望價值」成分。這期望價值與發展密度及用途價值增加有關;一般而言,改契後所得發展密度愈高,期望價值愈高。對原土地業主而言,市價包括現有樓房及原土地重建價值,再加上期望價值的誘因,有助其自願出售土地。期望價值對推動土地業權整合以求發展具有重大意義。

地政總署網頁顯示,行政會議於1997年7月通過補價須反映地價在地契修訂前後的差距。究竟修訂地契前的地價定義為何?業界理解地政總署的估值基礎是「市場價值」加上一項限制:要剔除由改契潛力帶來的「期望價值」。究竟這個估值限制的權威從何而來?筆者就未察覺有政府公開文件顯示其來源。評估工作演變成有關發展土地的購入價一般不被接納為估值可比較個案,而同類型的成交個案亦遭剔除,這令估值工作變得困難。

學會報告以香港測量師學會會員的經驗為例,政府評估新界農地價值呎價約200元,而成交呎價約1000元;這個龐大分歧,令發展商往往難以接受政府的補地價評估。而政府這等呎價的評估,亦遠遠低於新界農地收地的特惠補償金額,以今年4月1日實施的金額為例,四個農地等級當中,最貴的呎價為1348.8元(新市鎮發展區內),最平的也有337.2元(丁區)。

地政總署的評估基礎對市場發出消極的訊息:發展商為取得具改契潛力的土地,其所付出的努力不為政府所認可,而部分代價(期望價值部分)更未能在補地價過程中當成本扣減。發展商要收回不能扣減的期望價值成本,只能等待土地價值上升及找尋合適時間作改契。

政府現行扣減期望價值的機制,把原有創造或釋放土地潛力的市場力量置諸高閣,不利香港經濟發展及民生。從土地經濟角度出發,小業主/發展商並沒有合適的經濟誘因去改地契,以求增加發展面積及不同用途的更高價值。政府的土地發展規劃就因此未能獲得市場力量全面配合,進而令此等土地未盡其用!若政府認定現行評估制度仍是適合香港,請盡快告知業界當中的考量。這個難題已存在很多年,解決方案應該是愈辯愈明。

劉振江  高力國際亞洲估值及諮詢服務常務董事

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