2020年4月1日

私宅落成量3年內兩越2萬
集中屯門大埔 業界憂疫情礙施工

政府過去數年密密推出土地，私人住宅供應陸續由構想變成實物。差餉物業估價署（下稱差估署）最新預測今年私人住宅落成量為20854伙，有機會於3年內第二度衝破2萬伙，僅次於2018年的20968伙，創2004年以來次高。今年落成量將集中於屯門和大埔，合計落成量約8582伙，佔總落成量比例約41.2%，明年則由西貢和元朗主導，預計明年落成的大型項目，包括天水圍濕地公園路9號Wetland Seasons Park項目，分為3期發展，共提供約1727伙。業界人士擔心，由於新冠肺炎疫情持續，有機會拖累地盤的施工進度，實際落成量有可能再度未達預期。

根據差估署最新公布《香港物業報告2020》初步統計數字，2019年整體私人住宅落成量只有13643伙，較2018年的20968伙急挫約35%，屬2015年錄得11296伙以來的4年低位，亦較差估署去年初預測的20415伙有6772伙落差。

新界成供應庫 佔整體67%

去年的落成量未達預期，差估署則上調今年的落成量預測數字，由去年估計的20181伙上調673伙，至20854伙，僅較2018年的落成量少114伙。

今年落成的單位以新界區最多，共有13929伙，佔總落成量66.8%。以區議會分區作統計，新界更包辦三甲，預計有4830伙落成的屯門區成為供應庫，佔總落成量約23.2%；其次是3752伙落成的大埔區，該區亦包括白石角一帶；西貢區（包括將軍澳）以2430伙居第三位。參考市場資訊，部分提供逾千伙的大盤可望今年落成，包括提供1154伙的屯門上源，該盤累積已售出約1047伙（約90.7%）；大埔大型住宅項目天鑽提供1620伙，亦有望在今年內落成。

觀塘凱滙帶動九龍區增57%

至於近年陸續有住宅項目登場的觀塘區，今年有2332伙落成，料包括提供1999伙的凱滙，更帶動九龍區今年落成量按年暴增57.1%至5136伙。差估署預計明年全港有18924伙落成，西貢區成為領頭羊，料佔4588伙（約24.2%）。

市場對中小型住宅的需求持續殷切，實用面積1076方呎以下中小型單位的落成量，2019年至2021年均佔總落成量九成以上，去年佔90.16%，今年漲至94.08%，明年則回落至93.32%；單位數目以今年最多，共有19620伙。至於實用面積1076方呎或以上的大型單位，2019至2021年的單位數目則於1240至1340伙的低水平窄幅徘徊。

雖然差估署預計今年有逾2萬伙落成，惟業界普遍對能否達標有所保留。團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺指出，差估署對落成量「慣性高估，過去10年預測只有3次達標」，去年預測與實際落成量的落差更是10年間最大，而最近私人住宅發展周期呈放緩跡象，尤其今年疫情可能影響地盤的施工進度，認為差估署的預測數字過於樂觀，實際落成量料難以達標。

團結基金稱政府過於樂觀

葉文祺重申，要有「麵包（即房屋）」必先要有「麵粉（即土地）」，冀望政府加快所有短中長期土地供應的措施，包括棕地、土地共享、新發展區和填海等，並減省造地過程中的官僚程序。

仲量聯行估價部高級董事謝偉鴻說，樓市去年下半年開始降溫，加上政府計劃就空置的一手私人住宅單位徵收空置稅，發展商有可能減慢施工進度，而今年落成量能否達標，亦視乎疫情能否在次季解決，以及社會運動會否重來。謝偉鴻認為，雖然住宅供應下降會令買家覺得貨源減少，但供應稍減和低息環境，對樓價只能起着輕微的穩定作用。

近月住宅租金有下跌跡象，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，疫情影響經濟，不少租客降低租住要求，「租返間平啲嘅」，加上來自海外專才的租住需求減少，估計部分落成量較高的地區，今年租金走勢或較其他區域多跌5%。由於內地和海外客減少，月租3萬至8萬元的單位表現將跑輸大市，租金可能要較大市多跌10%。

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