2020年1月9日

2047「大限」地契到期 華坊倡避買受影響樓

本港將有大批物業的地契於2047年6月底到期，即中英聯合聲明中50年不變的限期，有業界人士估計，政府有逾九成機會以現有做法來處理2047年6月30日或之前到期的地契，但2047年7月1日起到期的地契，小業主或需要支付補地價才能續期，涉及補地價金額難以預計，故建議準買家應避免購買2047年7月1日起至2054年地契到期的屋苑，因樓價長遠可能會下跌兩成，而一些長年期的地契，距離到期還有一段長時間（例如2100年或以後），則屬上佳的投資選擇。

政府近年沿用2006年處理南區薄扶林花園地契到期的做法，讓地契免補地價續期50年，每年繳付相當於應課差餉租值3%的地租，並多番重申現時批出的土地之地契年期均超越2047年，強調「2047為本港地契大限」之說並沒有根據。發展局局長黃偉綸去年11月預計2021年分階段完成2047年6月底地契到期的項目資料，正探討簡化續期程序安排。

雖然政府大派定心丸，惟業界對2047年7月1日起到期的地契續期仍有保留。華坊諮詢評估高級董事梁沛泓指出，投資者應考慮地契屆滿的「年份」而非單單考慮年期的長短，其中2047年6月底或之前到期的地契，涉及之業主數目太多，在沒有預警的情況下更改續期做法，勢受到極大的反對聲音甚至令社會造成不穩，相信2047年6月底或之前到期的地契將沿用現有續期做法，涉及的屋苑不少為大型屋苑，例如西半山寶翠園（2030年到期）和鴨脷洲海怡半島（2040年到期）等。

補地價涉市值33至50%

至於2047年7月1日起到期的地契，梁沛泓稱，屆時地契到期的高峰期已過，亦超過《基本法》提及「五十年不變」的時間，政府處理地契續期時，可能會考慮更多因素，例如做法是否和內地的安排一致、當時政府的財政負擔和能力，以及政府對社會財富分配的考慮，梁沛泓估計，免補地價續期的機會降至七成，小業主隨時要支付市值33%至50%的金額作為補地價。

華坊諮詢評估指出，其中9個港島區包括跑馬地禮頓山（2048年）等屋苑的地契於2048至2054年期間到期，梁沛泓認為，現時此類屋苑的租金賬面回報率仍與同區其他屋苑相若，除非政府確認2047年7月1日起到期的地契，續期時毋須補地價，否則若以「現有建築物的價值不納入補地價計算」和「政府未必會估足市價」等因素作估算，2047年7月1日起地契到期的屋苑，樓價長遠須下跌兩成，才能反映補地價因素，建議準買家應避免購買此類屋苑，惟若鍾情相關的屋苑，可以考慮風險後以自己覺得合適的價錢入市，甚至在淡市時以補地價風險等向業主要求更多折讓。由於距離地契到期仍有約30年時間，梁沛泓建議，現有業主毋須急於出售手上的單位。

對比起受補地價陰霾影響的屋苑，梁沛泓相信， 一些地契年期超長的屋苑，地契動輒逾2100年以後才到期，例如2134年到期的鰂魚涌康怡花園，以及2899年才到期的鰂魚涌太古城等，現階段受補地價因素的影響較小，「當然是上佳的投資選擇」。

香港「五十年不變」日子過了未夠一半，梁沛泓坦言「如果我是港府，也許使用拖字訣，以免影響將來政策靈活性」，惟認為若補地價政策一直不明朗， 2047年7月1日起地契到期的屋苑，樓價中長期會較其他類型住宅落後，建議政府未來兩至三年盡快提出各種續期可能方案，讓市場逐步反映補地價風險。

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