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2019年12月27日

2019大事回顧_地產

商廈舖位陷寒冬 新盤交投攀高峰

2019年中政府擬在立法會強行通過《逃犯條例》修訂,出乎意料引發大規模社會運動,至今仍未平息,加上中美貿易戰陰霾,令二手住宅樓市上半年強勁升勢逆轉,縱使10月中發表《施政報告》時宣布放寬按揭保險樓價上限,刺激只屬短暫,全年樓價料原地踏步。社會動盪,商舖市場受創最深,租售價下挫,並湧現租戶提前離場的棄租潮;甲級商廈更罕有錄得取消交易個案。政府賣地收入同受影響,市場估計成交價逾千億元的西九龍高鐵站上蓋超級商業地王,結果只賣得四百多億元。不過,一手住宅銷售量繼續熱爆,錄得破紀錄的佳績。

 

 

一手銷售豐收 天鑽賣樓稱霸

一手住宅新盤市場在2019年大豐收,截至12月12日已錄得逾1.84萬宗成交,創2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》(下稱一手新例)實施以來,近6年按年新高。

今年上半年樓市大旺,新盤開賣大多取得售罄或近沽清佳績,半年計已賣出逾1.1萬伙。下半年即使受社會運動及中美貿易戰影響,但7至11月每月仍保持1200至逾1300宗成交。總計年初至12月12日成交超過1.84萬宗,較2018年約1.56萬宗多約18%,並打破2017年的1.81萬宗紀錄,創一手新例實施以來近6年按年新高。

2019年有超過30個全新項目開賣,不乏逾千伙大盤,中國海外(00688)大埔天鑽提供1620伙,以單一項目計,為今年推售規模最大的新盤;項目今年1月首度開售,截至12月12日累積售出約1223伙,榮登今年「賣樓王」寶座。

 

頻誕百億地王 高鐵站商地破頂

2019年是盛產百億地王的一年,地政總署循賣地表批出13幅地皮,有6幅造價超過100億元,其中總樓面面積超過300萬方呎的廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋商業地,由新地(00016)以破盡本港賣地表地皮造價紀錄的422.32億元投得,晉身全港地王「一哥」。

不過,相對該地皮2018年剛納入賣地表時估值1400億元以上,成交價較原估值暴跌約七成。新地並於12月16日宣布,引入大股東郭氏家族合作發展寫字樓部分。

其他商業地表現更令市場大跌眼鏡,2幅九龍東啟德跑道區臨海商業/酒店靚地先後流標,當中第4C區4號地皮,本來在5月以逾111億元由高銀金融(00530)投得,惟該集團6月以憂慮社會矛盾等為由撻訂,地政總署重推仍流標告終;另一幅第4C區5號商業/酒店地則早於1月因未到價而宣布收回。

 

新地吸金最多 匯璽III去貨驕人

新地(00016)推盤策略得宜,2019年除推售全新項目,因應政府將開徵空置稅, 積極銷售貨尾,截至12月12日暫售出約2956伙,套現超過363億元,今年再度蟬聯一手「吸金王」,拋離第二位暫錄近244億元的會德豐地產約49%。

新地2019年連貨尾盤推出超過30個項目發售,以9月開賣與港鐵(00066)合作發展的長沙灣南昌站上蓋項目匯璽III銷售成績最佳,迄今累售876伙,套現超過101億元,成為今年吸金最多的新盤。

 

《施政》寬按保 降上車門檻

行政長官林鄭月娥於2019年10月中旬發表其任內第三份《施政報告》,出乎市場意料之外宣布放寬按揭保險樓價上限,首置買家承造九成按揭的樓價上限,由原來的400萬元大增1倍,至800萬元;可以申請八成按揭的樓價上限,則由600萬元調高至1000萬元,而八成按揭更適用於以自住單位作換樓用途的人士。

另外,政府亦計劃加大力度收地,考慮運用《收回土地條例》等,收回部分私人持有的棕地等興建公營房屋,而一直只聞樓梯響的土地共享先導計劃之框架亦出台,預計2020年初接受申請。

至於政府2018年宣布推出的一手住宅空置稅,已於2019年9月在立法會首讀和二讀,正式進入立法程序。

 

新居屋搶手 30.9萬申請創紀錄

行政長官林鄭月娥2018年宣布改變資助出售房屋的定價策略,2019年2月至6月僅約5個月時間,已售出約7426個不同類型的資助房屋單位,其中由市區重建局負責興建的全港首個首次置業先導項目紅磡煥然懿居,以市價六二折定價,於2019年初收到逾2.08萬份申請,共爭奪450伙,6月中旬開始揀樓,不足10天已沽清。

其餘完成揀樓的資助房屋項目則由房屋委員會(下稱房委會)負責,包括以市價五二折定價的4431個新居屋單位,以及市價四二折登場的長沙灣綠表置居計劃(下稱綠置居)項目麗翠苑,提供2545伙。

至於2019年推出的新一期居屋4904個單位,收到破紀錄約30.9萬份申請,原定11月下旬揀樓,惟受社會運動影響,押後至12月9日起才開始揀樓;新一期綠置居3708伙則正接受申請。

 

二手樓價顛簸 CCL升銳退速

二手私人住宅樓價2019年大上大落,反映主要大型屋苑二手住宅樓價走勢的中原城市領先指數(CCL),上半年氣勢如虹,6月底更創出190.48歷史紀錄,上半年累升9.16%;但隨着反修例示威爆發及中美貿易戰升級,樓價連插10周共4.98%,直至10月中政府在毫無先兆下放寬按揭保險樓價上限後才止瀉。直接受惠於新按保政策、售價1000萬元內的單位交投爆升,天水圍嘉湖山莊10月罕有錄得單月68宗成交,為逾4年最旺,但其後無以為繼。截至12月15日的一周,CCL報179.18,較去年底的174.49,只高約2.69%。

 

夾屋矚目 青衣宏福連破千萬

2019年資助房屋市場表現雖略遜2018年,但仍不乏矚目成交。於2018年締造本港首個千萬元居屋成交的旺角富榮花園,2019年4月再誕生本港歷來第二宗已補地價逾1000萬元居屋樓王成交,售價1030萬元,為全港歷來第二貴,延續該屋苑創下的千萬元居屋王神話,惟同屋苑未補地價市場在10月卻有單位造價跌穿500萬元,僅以490萬元易手,為今年新低。

另一方面,夾屋市場表現標青,單是今年10月至12月間便至少出現3宗打破或追平港島、九龍或新界夾屋造價高位的買賣,其中青衣宏福花園更乘10月政府放寬按揭保險樓價上限的刺激,誕生造價達1028萬元的全港夾屋樓王,亦是該夾屋屋苑5月以來短短半年間三度錄得1000萬元或以上成交。

 

零售重傷 舖位爆退租蝕讓潮

反修例導致的社會衝突嚴重打擊經濟,零售業成重災區,舖位租售價應聲下挫。由於是次社會事件對零售業影響全面,不論是主打內地客抑或民生為主的零售商都受重創,不乏藥房、食肆等商戶先後出現棄租個案。

當中,美國服裝零售集團FOREVER 21位於旺角西洋菜南街百寶利商業中心的在港唯一分店,在2019年9月提早接近4年離場,並正式撤出香港。該舖位原本月租達264萬元,在退租後,僅以每月約30萬元的短約租出。

買賣方面,放盤中的舖位均須大幅劈價,令回報率變吸引才獲承接。灣仔、深水埗、油麻地及筲箕灣等民生消費區,自6月起都開始連錄地舖蝕賣個案,最誇張蝕幅逾45%。

 

氪空間敗走 甲廈租金升勢斷

受中美貿易戰影響,本港甲級商廈租金升勢於2019年終於斷纜,更隨6月起發生的反修例示威衝突而加速回落。

根據仲量聯行資料,2019年6月整體甲級商廈租金創出新高,之後見頂回落,至11月的5個月內已累跌逾4%。中環甲級商廈期內租金更由高位下挫逾6%,跌幅較整體為大,原因是該區空置率由2018年的1.8%開始回升,在2019年11月更高達3.5%。

近年成為甲級商廈租賃市場主要需求來源的共享工作空間營運商,其中內地龍頭氪空間(Kr Space)棄租華懋旗下灣仔One Hennessy 7層,可租用面積共約8.3萬方呎,月租逾739萬元,成為2019年該類營運商最大宗棄租個案。

另外,中環皇后大道中99號中環中心39樓更錄得兩宗撻訂,成為反修例事件後甲級商廈罕見取消交易個案。

 

強拍申請7年次高 中資湧現

發展商併購舊樓態度積極,2019年截至12月19日,土地審裁處累積收到37宗強拍申請,雖較2018年的39宗少2宗,仍屬2012年以來的7年次高。中資參與度有所提升,2018年僅有1家中資發展商參與,2019年已有最少5宗,較大宗為中國奧園(03883)申請強拍西半山羅便臣道63至67號燕貽大廈,市值約5.02億元。恒地(00012)仍為最積極申請強拍的發展商,今年先後提出9宗申請。

部分矚目項目在2019年完成強拍,例如2016年曾經發生四級大火的九龍灣牛頭角道7號淘大工業村第1座,於今年3月成功由大業主恒隆地產(00101)以底價約20.8億元統一業權,並於5月獲批圖則,可重建為商住物業。

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