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2019年12月13日

仲量聯行憂豪宅劈20%「冇人接」
內地客消失 恐明年有價無市

受外圍經濟及本地政局不明朗因素夾攻,拖累今年本港樓市先揚後挫。仲量聯行指出,今年中小型住宅樓價料只有輕微升幅,豪宅則跌1%;但明年中小型住宅樓價將明顯回落,預期跌幅10%至15%,豪宅更因內地買家大減,樓價勢急挫約20%,甚至「減價兩成都未必有人接」。至於甲級寫字樓租金及核心區地舖租金,今明兩年都看跌。

仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平指出,香港豪宅市場在過去5至10年受內地資金主導,惟中港兩地經濟放緩,削弱住屋需求,拖累豪宅樓價自今年7月以來累跌4.7%,抵消上半年升幅之餘,全年料回落1%;預計豪宅售價明年瀉20%,甚至「減價兩成都未必有人接」。

中小住宅最差跌價15%

曾煥平補充,由於豪宅買家普遍受心情和市場氣氛影響,近月的社會事件令內地買家活躍程度減弱,「成班買家唔見咗,豪宅市場變得有價無市」。但他認為香港對該批買家仍具吸引力,一旦政局和市場氣氛穩定下來,內地資金將再次流入豪宅市場。

中小型住宅方面,曾煥平表示,政府今年10月中放寬按揭保險樓價上限(放寬按保),釋放大批市場購買力,樓價1000萬元以下住宅單位獲支持,故中小型住宅樓價走勢相對穩定,今年微升1.3%。政府開徵一手住宅空置稅在即,發展商為求去貨,新盤定價將承受更大壓力,預計中小型住宅樓價明年下跌10%至15%。惟曾煥平認為,即使樓價最差跌15%,仍無阻市民入市,因市場購買力保持強勁。

促政府減辣開逃生門

另外,曾煥平批評樓市已進入下行周期,政府應取消部分「辣招」,以樓價10%的額外印花稅(SSD)為例,部分業主或失去供樓能力,惟受SSD的3年鎖定期綑綁,令業主較難「出貨」,形容為「間屋着緊火,但將所有逃生門關上」,阻礙業主沽出物業。

以往銀碼較細的「納米樓」,他認為,放寬按保增加市場「上車盤」的選擇,令該類單位需求減弱,預計未來300方呎以下的住宅單位供應亦會下降。

甲廈核心舖租金或挫兩成

仲量聯行商舖部資深董事陳耀峯指出,核心區街舖和商場舖位租金今年分別跌18.4%及5.6%,目前租賃需求主要來自民生相關行業。他估計未來租賃需求繼續受壓,料明年核心區街舖租金下調15%至20%,核心區商場舖位租金則跌5%。他認為「有危自有機」,租金降可吸引有意來港開業的零售商。

市場前景未明,租戶紛遷離核心區以控制成本。仲量聯行商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)說,由於需求疲弱,今年整體寫字樓空置率錄5.9%,創2010年4月以來逾9年半高位;傳統核心區中環甲級寫字樓空置率升至3.5%,創逾4年新高。鮑雅歷指出,今年整體甲級寫字樓租金回落3.4%,以中環區的5.4%幅度成各商業區之冠;港島東和尖沙咀分別升3.5%及0.2%。他預計整體商廈租金跌15%至20%。

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