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2019年12月11日

梁守肫 天圓地方

收地面積 影響公益

報上看到一段財經新聞,標題為「舊契收地 政府賠償多逾倍」,文中列出一些地段,按照「法定面積」賠償而實際面積少了很多,故有此矚目的標題。文中更提及香港測量師學會代表的意見,以及地政總署的回應,看來各方面的測量師都明白問題所在,只不過仍然無能為力,若非重新接受實況測量,提升「法定面積」的精準度,則問題永遠存在。

這篇文章透露了一些普遍的認識,值得討論。第一是認定數碼地圖是可靠的地段面積及界線資料來源;其二是「法定面積」失準乃因它是過時的產品。這兩個概念都有可議之處,且分論如下。

數碼地圖與地界的關係──地政署測繪處近年推出的數碼地圖確是德政,大大方便了閱讀及購買的效率,推廣地圖的使用。至於圖中上載的資料亦容易更新傳遞,好處是難以盡錄,但用家須了解,這地圖的本質是地貌圖,即它所繪就的內容是反映地面的真實情況,亦即是說,它的街道樓房、高低轉折的事物,都清楚及準確地繪就,但是地段的界線卻未必憑肉眼可見。大家須知,地界的來源是另有所本的。

地界的產生,不外是政府依據城市規範或行政決定所訂明的界線,編成不同地段,批授給各類投地者及用家進行建設,或是依據實地上已有人開墾使用之地,政府接受這用地的事實,按既成的田基或屋線編為地界,成為批地紀錄。無論這些地界產生的過程,一經訂定而又紀錄在案的地界,即被視作法定契約的部分,再也不能改動。

地界有如此特性,便引致地界與地貌未必相符,地面上眼見的樓房邊線,不一定代表地界,可能是因建築用地等未盡依足地界之故。就算當初的實地事物確與地界相符,但滄海桑田,舊日地界標誌可能有變,所以地上的實物未必仍是地界,即地界必要以紀錄為根據,再加測量考證才可作實。

回說數碼地圖顯示的地界資料,它的來源是土地註冊處的紀錄,圖上的地界基本上是以搬字過紙方式得來的,編繪地界的工序實是早於數碼地圖之前幾十年開始,現今把地界與地貌一起數據化,只相當於把手畫的地界線條改為數據形式而已,對於地界的準確性實在並無增減。所以文首報章所載,引用地政總署回覆謂數碼地圖內的面積只作參考,是沒有錯的。

「法定面積」又如何?說了這許多,還是要回歸「法定面積」這問題,而當中最明顯又是新界的地段問題。按上述文章引述,香港測量師學會代表指稱:「政府作為大地主,卻用120年前的資料收地,是原地踏步」。

筆者認同此說法,但極想補充的是,早年的資料之所以不足,並非因為古舊過時之過,而是這些資料以丈量約份圖及集體官契形式紀錄,根本就非可靠的地界紀錄,不宜作為收地及一切重要的行政用途。

當年的丈量約份測量,基本是一項急就章工作,目的只為釐清實地的佔地人士及編收地稅,進而把無人認領之地納為官地(當年稱皇室地),絕不適宜作精細的地界紀錄或行政用途,主理該測量的測量師,以及後期跟進的英國部級官員,亦有指出這丈量約份圖之不足。可嘆的是這丈量圖仍被使用,遺害至今日,本欄於這問題早有討論,但看來一日不正視及整頓,地界問題仍無寧日。

梁守肫 香港測量師學會前會長

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