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2019年12月5日

劉振江 天圓地方

消除土地共享利益輸送疑慮

隨着政府提交「土地共享先導計劃」詳情予立法會發展事務委員會,並徵詢委員的意見,多位不同黨派議員就其擔心的「利益輸送」及「官商勾結」等疑慮向政府提出質詢,而政府亦作出回覆。有關質疑及意見環繞三方面:(1)先導計劃向大發展商傾斜;(2)申請者誘政府興建基建「益自己」;(3)變相幫發展商收回其沒法購買得到的土地作基建用途。

發展新界私人土地一直受到不同的困難所阻撓,收購分散的土地業權,以及提供合適基礎設施包括道路、污水及渠務等以支持具經濟效益的物業發展是兩個主要的難題。新界土地業權分散有其歷史原因,包括人口增長及土地業主分戶等;而土地若由祖堂等組織集體所有,其轉讓近年因為政府的審批要求幾陷於停頓。

整合鄰近私人土地以創造較具規模的土地,還要處理良好業權的要求。由於基礎設施多是公共設施,這需要政府作出配合。新界私人土地在獲得轉換土地用途的批准,令其自身的市場價值得以提升,而社會在此過程中,得到新增發展土地及重要的換地補地價收入。

報道指出,工黨張超雄議員斥先導計劃令人質疑是向大發展商傾斜,促召開公聽會就計劃作深入討論。發展局局長黃偉綸回應指計劃在早前土地大辯論上作充分諮詢,當局亦會公開參與計劃的申請和專家小組意見。就「傾斜」的論點,估計可能與先導計劃的申請門檻有關,包括新增發展規模不小於5萬方米及最少可額外提供1000個單位。若申請門檻正如張議員所說,政府可再作檢討,看有否調低門檻標準的好處,讓更多項目獲得資格申請,讓先導計劃的申請者基礎得以擴大。

民主黨尹兆堅議員擔心,有人會借計劃誘政府在周邊地皮興建馬路等基建「益自己」,令公眾質疑計劃存在利益輸送。土地供應專責小組在其報告書提出「基建先行」,這是為香港創造發展容量的必要行動。新界私人土地由於缺乏基礎建設,令申請發展過程非常困難,而發展密度亦很低,土地未能「地盡其用」。

這等「利益輸送」的擔心與質疑,往往針對持有大量土地的大型發展商,而並未正視很多已作規劃的發展土地根本沒有合適的政府基建支持發展。

工聯會麥美娟議員也質疑私人發展商利用先導計劃,將無法收到的周邊地皮申請發展成基建,會否變相令小地主失去土地。局長的回覆指出,有關收地作基建用途要符合擬建房屋量的比例。以市場所見,發展商往往願意增持其項目附近私人土地(甚至規劃作基建用途的土地)以增強其與政府商討換地的籌碼。而已規劃作發展用途的土地,在市場上獲得的價格一般高於政府收地賠償價,以及遠高於政府為換地前的私人土地估值。

若以幫助市區更新而制訂的《土地(為重新發展而強制售賣)條例》的作參考,其運作令老舊分層樓宇業權得以有效整合,原有小業主得以分享土地重建價值,而發展商亦可克服「棺材釘」、業權不良等問題。先導計劃亦可為克服不良業權,祖堂等土地轉讓停頓等問題提供出路。

香港需要更多發展土地。上述利益輸送的疑慮可透過深入討論,以及考慮實際發展個案的問題而「愈辯愈明」。

劉振江 香港測量師學會前會長

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