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2019年11月16日

周六地產專題_海外置業

墨爾本Darley受惠樓按新措施
無殼族追捧 住宅升值力全市三強

香港最近放寬按揭保險樓價上限,讓首次置業人士以10%首期買800萬元物業,協助「上車」。在澳洲,儘管樓價過去兩年向下調整,不少人仍然是「望樓興嘆」,有見及此,澳洲聯邦政府剛於10月底推出新措施,首置者只須支付樓價5%首期,並且毋須購買「按揭保險」,就可以做業主。然而,要在墨爾本市中心找到符合新措施樓價上限要求的地區不易,邊陲城區Darley剛好達標;加上該區已晉身首府樓價升值力三強,不少春江鴨看中其投資潛力,提早進駐。

澳洲聯邦政府最近公布的The First Home Loan Deposit Scheme(下稱首置優惠計劃),設有樓價上限,以墨爾本所在的維多利亞州為例,首府城市和地區中心(人口逾25萬)的樓價上限是60萬澳元(約322萬港元)。不過,按照這個銀碼,首置人士其實很難在內城區和附近一帶找到合資格的住屋,只能在市郊物色。其中一個符合有關要求的城區,就是位於墨爾本市中心西北面49公里的Darley。

屋價中位數60萬澳元符要求

地理上看,Darley屬墨爾本市的邊陲城區,但獨立屋表現不俗,過去一年來升值力打入墨爾本前10位,勝過不少一線城區,投資潛力不容輕視。

Darley的東邊有河流Lerderderg River,西邊有小溪Korkuperrimui Creek,北面一帶是州立公園Lerderderg State Park,而南邊是連接墨爾本與阿德萊德的主要幹道Western Freeway。地勢起伏的Darley,面積26.9平方公里,相當於五分之一個香港元朗區(138.4平方公里),市民主要聚居於南面靠近Western Freeway一帶。

由Darley前往墨爾本市中心及墨爾本機場,車程約50分鐘。區內沒有火車站,主要公共交通工具為巴士,有路線開往鄰區Bacchus Marsh火車站。校網方面,Darley有兩所公立小學,為Darley Primary School與Pentland Primary School,毗鄰的Bacchus Marsh有4所中小學。Darley的消費點不算很大,超級市場和醫療中心齊備,Bacchus Marsh則有中型商場The Village。

Darley的生活配套設施雖然一般,卻換來寧靜的居住環境,而且背靠Lerderderg State Park,大自然氣息濃厚;加上Darley還有很大發展空間,樓價相對上也較容易負擔。

大屋易找 細樓難求

參考物業資訊機構Domain公布今年11月的物業報告Domain House Price Report,按照首置優惠計劃的條件,Darley正是值得考慮的地點之一,9月獨立屋價格中位數剛好60萬澳元(約322萬港元),符合首置優惠計劃的樓價上限要求。

Darley屬低密度住宅區,獨立屋佔住宅總數89%,相連屋佔10%,其他類型單位僅佔1%,可說是大屋易找,細樓難求。全區45%住宅是擁有至少4個房間的大屋,3房中型住宅佔48%,至於兩房或以下的細單位僅佔7%。

Domain的物業報告指出,由於墨爾本樓價早年累積很大升幅,即使近兩年來有所回落,但對年輕「無殼族」來說仍不容易負擔,不少買家遂把目標轉移邊陲地區,Darley正是其一。

逆市奇葩 樓價年漲6.4%

報告顯示,截至今年9月的過去12個月,打入墨爾本市樓價升值力龍虎榜的10個城區中,7個位於邊陲位置,當中Darley的住宅樓價中位數按年升幅達6.4%,高踞第三位。過去5年Darley的樓價中位數更上漲50%,反映已累積一班捧場客。

澳洲物業市場研究機構CoreLogic RP Data的數據顯示,墨爾本今年9月整體住宅樓價中位數按年下跌3.9%,當中獨立屋價格中位數更下調5.9%,可見Darley樓市復甦已跑贏大市。

首置優惠計劃擬2020年1月1日起實施,屆時60萬澳元(約322萬港元)以下的住宅將成為首置新寵。待上述方案通過後,合脾胃的Darley等城區的住宅勢成為上車目標,料促使業主提高叫價,現時相信是吸納的好時機。

Domain的資料顯示,今年9月Darley的3房獨立屋價格為44萬至75萬澳元(約236萬至402萬港元),價格中位數50.8萬澳元(約273萬港元);4房獨立屋樓價最低為49萬澳元(約263萬港元),最高達80萬澳元(約429萬港元),價格中位數為63.5萬澳元(約341萬港元)。租金方面,期內3房獨立屋周租中位數是350澳元(約1878港元),以價格中位數來推算,租金回報為3.58厘;4房獨立屋周租中位數為400澳元(約2146港元),租金回報3.28厘。

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