2019年10月9日

公屋重建欠缺遷置單位

港鐵設施受示威者衝擊多時，包括向車站及車廠投擲汽油彈，部分設施已無後備零件，而新供應需時，部分車站出入口暫時未能重開，乘客入閘要排長龍。現時公屋供應短缺，亦有輪候長龍；公屋重建受到遷置單位缺乏所制約，而另一推遲重建的原因是新增公屋單位要建基於先減少現有供應，這對長龍帶來壓力。經民聯在9月24日發表《推動公屋重建研究報告》（報告），提倡重建19條樓齡超過40年的屋邨，估計會帶來約13.5萬個新增單位（重建後20萬單位，減去原本6.6萬單位）；這個龐大供應估算，自然值得政府及房委會審視。

本文關注報告所提倡的安置安排。重建前後單位數目的比較，包括土地利用及重建地積比率等假設。報告指出，政府應考慮在舊屋邨內的社區用地，例如空置學校、球場、社區中心等興建安置屋邨，令受影響居民維持社區網絡，毋須重新適應新環境。這19條屋邨的面積合共114.87公頃，重建後單位供應數字，基於多項假設，包括土地作綜合發展、最高住用地積比率6.5倍及單位面積為400方呎。整體重建後的單位數目較原先數目估計增幅超過兩倍，這個增幅非常龐大。不同屋邨的增幅差異極大，最小的石硤尾邨為0.85，而最大的模範邨有23倍。重建後估計有7條屋邨超過1萬個單位，前3位分別為長青邨（29030個）、石硤尾邨（17051個）及模範邨（16824個）。

重建的遷置安排極為困難，「螞蟻搬家」正好反映當中一個重要現象。近年的兩個重建項目，為遷置所需時間提供不少有用資訊︰（1）白田邨（較舊的8座）重建提供5650單位，單位增幅為0.61倍；重建計劃於2012年4月公布，其中4座由2014年第二季開始清拆，落成時間估計為今年第四季及明年第二季，由公布日起計，發展時間為7年半至8年；而後清拆的4座，發展時間預計更長達13至14年。（2）華富邨的單位數目由9100個增加至2.11萬個，增幅達1.32倍；重建計劃將利用附近5幅政府土地提供遷置公屋單位，有關工地平整工程預計明年才展開，這是公布計劃後的6年；假設相關規劃、撥款及施工依期順利完成，最早一期的遷置單位要在公布計劃後11年方落成。究竟報告所倡議利用屋邨內「剩餘社區用地」的可行性有多高，自然是有關重建的關鍵要素。

報告提出增幅2倍的估算結果，遠高於該報告所載5條房委會屋邨重建前後單位數量的對比分析，其平均增幅只有0.84倍。這5條屋邨重建前單位數目合共2.36萬個，重建後為4.34萬個；當中包括佔重建後約半數單位的華富邨，其發展是在原址加5幅政府土地，令單位數目增幅擴大。報告的估算結論，與近年實際重建項目單位供應存在龐大增幅差距，究竟是反映這19條舊屋邨有巨大發展潛力，還是有關估算的部分假設過分樂觀？包括土地用途、發展模式、地積比率（要顧及地區的人口承載能力）、額外要投入的其他土地等，皆值得深入探討。

劉振江香港測量師學會前會長

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— 劉振江

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