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2019年9月27日

梁守肫 天圓地方

逆權管有 什麼來由

土地上蓋樓宇的一部分空間被他人佔用,應與土地被佔用有所不同,本欄前所論述的,還有兩點可以補充。

佔用土地而可用《時效條例》作申辯,致令地主喪失追溯權,本來的理據乃是認定土地為自然資源,若任由地主荒棄,長期不事生產,實在暴殄天物,有損大眾;若有他人佔用,投放氣力資源,且歷時久遠,則佔用者自有其功能,他的權益應受保護。

自然資源與人工建造之別

以此理據來看樓宇的離地空間,則這類空間絕非天然資源,建成樓宇的一磚一木,盡是業主及建築商出資出力造成的,凡佔用樓宇中的部分空間,譬如樓梯轉角或雜物房等,都是不勞而獲的財物,佔用者未必投放大量資源氣力,也可使用該空間,雖或加添一些裝修或翻新,但亦必為一己享用,仍不可算善用天然,為大眾增值,與開發棄置了的土地不可同日而語。所以佔用土地而有《時效條例》保護,尚或有理,但佔用樓宇的部分空間,似難以同樣理由解釋。

追溯佔用起源難易

以《時效條例》來支持佔用土地,還有另一基本理據。土地基本上向來存在,其算作歸屬某人,乃經由賜封、批賣、承繼或割讓等方式演變得來,這些土地的得主雖算業主,但未必居於該地,於是便產生一些實地上佔用之人可能並非業主,當身處該地之人自稱也是地主時,旁人要去辨認真謬並非容易,即使官吏甚至法官,也須審視土地紀錄。古時未有完善的法制及紀錄,這類查閱和分析必然甚難,許多時地主或佔用者雙方都缺乏足夠證據,便演變出《時效條例》這概念作為解決方法。

時效概念的起源,可追溯至二三千年前英國被羅馬帝國統治之時,當時逆權佔地的時限竟是短至3年。雖然當時亦有一些補充條款,乃是應用於地主之為戰士而被敵人監禁者,則不受此3年限制,這期限於後來當然有所更改,不久之前這期限是20年,現今則是12年。無論年期多少,這條例的基本理據乃是土地自古以來已經存在,所屬誰人只能以史實紀錄為根據。但是經歷人事變動,紀錄不全,愈往舊日追查,愈是費時失事,亦不知須翻查至何時何日為止,故此必要以一個期限劃定為了結之日,因而有《時效條例》之設。

歷史既然如此,可見逆權佔地所以設定《時效條例》,是因土地早就存在,追查它的佔用歷史,可追溯至無限久遠,不切實際。不過,比之於樓宇的歷史,卻非如是。環顧本港大多樓宇都是二三十年,一般五六十年的樓宇已屬舊樓,百年老屋絕無僅有。無論如何,樓宇之存在大部分只是數十年的事項,必有紀錄可尋。若有人佔用某屋宇的部分空間,進佔期間只可能是屋宇落成後的事,要根查佔用歷史,頂多不外數十年,不如土地般久遠,顯然毋須訂立法規以限制追溯期,這正可解釋《時效條例》只包括土地而不及屋宇之類。

結論

寫了這幾篇文章,比較佔用樓宇部分空間與佔用土地,兩者無論從存在時間、佔地面積、佔用形式,以及法例的關連各方面看,都大有不同。引用《時效條例》以支持逆權佔地,自有歷史來源,但該條例卻沒有提及樓宇的部分,亦可理解,筆者認同此免除的項目,因佔用樓宇空間確不應引用《時效條例》,逆權之說只可涉及土地。

梁守肫_香港測量師學會前會長

 

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