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2019年9月16日

林浩文 天圓地方

樓市內外夾擊 租售需求疲弱

近日香港社會及經濟情況不穩定,對房地產市場走勢構成影響,筆者將一次過分析甲級寫字樓、住宅及零售物業市場。簡單而言,港島和九龍區甲級寫字樓受到外來和本地不明朗因素影響,整體租賃活動將會在短期內放緩。而由於樓市氣氛轉差,預期住宅市場將持續波動。在零售市場方面,經濟前景惡化令零售商向業主提出減租要求。

就港島甲級寫字樓而言,因受中美貿易談判及社會運動的影響,寫字樓租戶對後市持謹慎態度,令市場連錄棄租個案。在企業將寫字樓撤出核心商業區的趨勢下,中環寫字樓的業主採取較積極的態度挽留主要租戶。港島整體寫字樓租賃勢頭預期在短期內仍會放緩,亦預計中環寫字樓租金會因空置率上升而出現調整。

九龍甲級寫字樓方面,由於市場環境不明朗,九龍區甲級寫字樓的租賃需求在7月份放緩,大多數的寫字樓成交為中小型單位,以及租金較低的大廈。儘管氣氛放緩,共享工作空間營商者依然維持擴張計劃。筆者預計未來兩、三個月,甲級寫字樓的需求依然疲弱。

至於住宅物業市場,根據政府數據,整體香港住宅樓價已開始向下調整。儘管美國減息,但市場對前景的信心已轉淡,屢錄業主減價個案,二手樓市受到更大的衝擊。由於近期社會運動已影響潛在買家的購買意欲,7月住宅銷量連續兩個月錄得低於五千宗成交的水平,按年下跌21%至4805宗。

筆者考慮到近日社會情況及市況,估計未來兩、三個月樓價指數可能仍會「向下」調整,幅度約5%,但全年計算仍有輕微升幅。新盤推售方面,估計發展商未來數月主要推「上車盤」及「中小型單位」為主。筆者估計,未來幾個月一手住宅表現仍會比較突出,佔整體成交的三至四成。二手住宅壓力則較大,預期2019年一手及二手成交量只有約58000宗左右。

雖然許多因素會影響樓市,但估計今年樓市的最終表現取決於「中美貿易摩擦」等外圍因素及本港的「經濟及社會情況」。這兩個因素會直接影響「股市表現」及「買家入市意欲」。

另外,本港零售市道持續惡化,反映本地消費情緒疲弱,加上近期社會事件對旅遊業及消費相關活動構成重大干擾,零售銷售額更連跌6個月。政府統計處公布,7月零售業總銷貨價值按年急挫11.4%,跌幅較6月擴大約5%,若撇除受農曆新年因素影響的1、2月份表現,是自2003年4月「沙士疫情」後錄得最大的單月跌幅。

筆者預期,未來兩、三個月的數據會更差,若中美貿易摩擦升溫,經濟狀況欠佳,將繼續影響消費情緒,短期內零售業銷售將維持疲弱,示威活動令情況惡化,業界裁員實無可避免。在社會氣氛持續緊張和經濟前景惡化,消費者信心在短期內保持疲弱,筆者預計街舖租金今年將下跌約10%。

林浩文 萊坊執行董事及估價及諮詢部主管

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