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2019年9月4日

梁守肫 天圓地方

割地留面 賣柑回皮

本文標題的第一句可能比較費解,希望讀者在下文討論中可以理解,至於標題的第二句則是我們生活上一項特殊但普遍的現象。本地人士一看自明,這亦可見地產測量的事物對一般市民頗為陌生,不似生活上好些現象之容易熟悉。

然而割地留面確是與賣柑留皮頗有相似之處,買賣任何一個生果,例如蜜桃、香蕉、蘋果和橙等,必是整個計算。柑子卻是例外,當柑子大量成熟時,供過於求,若是售賣不去,柑子會變壞,賤價也難推銷。確曾有些情況,賣柑者不惜任人取食,不計售價,但有條件就是只許顧客取肉而必要回皮,這是因為柑皮可以製造陳皮,久藏後有價。

這樣的現象,竟也與地產割讓的特殊例子大有相似。事情是這樣的,有一座屋苑,包括有幾幢大廈,留有大片空地作為花園休憩之處,而花園的一部分,對下卻闢有車房。事件的發生乃因這車房已被人佔用,須商討如何分割這車房而又無損其上蓋花園,繼續讓屋苑其他業主享用。

以賣柑作比喻,這正好等於割讓車房給某人而留下車房頂上的面皮不賣。不過,柑皮與柑肉是可以割離,柑肉讓人吞下腹中,柑皮仍可以獨存;惟是車房與它頂上的面卻不可分離,只能並存。嚴格而言,柑皮雖薄,也總有一毫米或半毫米的厚度,否則也不可能獨立留存;但是車房的頂面實是一個平台花園,是所有屋苑業主走動休息的地方,很難界定這面應否有其厚度。柑皮雖薄,仍然可以拿在手中,顯示其確有質量;但車房的頂面,只可以定義為數學上的一塊面,只有長和闊這二維,卻不能界定其三維的質量,如何以測量圖與文字描述這個面,便是問題所在。

其實一座建築物若無業權分割,固不會引致任何測量或法律條款問題,即使是就着地塊的平面分割,甚至立體形式的分層出售,也有慣例處理,但演變至割地留面的情況,尚屬罕見。世事不斷演進,各人的需求不同,建築形式有異,種種原因都會令土地業權有新的分割模式,筆者等測量業界只可提供更新的服務以適應需要,而不能頑抱慣例,不思改革。看來建築物的表面確有其獨特價值,它雖然不能獨立存在,卻也未必要依隨建築物作為一體來分割。

上文的車房頂面是一層平面,要與車房分離才進行分割,固是目前一個實例,但沿着這個思路,怎知日後會否有更多類似商業活動,而且伸延至屋身的垂直面作為一項產業呢?

且看現在幾多大型廣告幕牆,例如紅隧兩岸出入口處所見者,它們在平面圖佔用的土地可算極小,但是它們的價值乃在於垂直面積及其環境位置,租金收入可能超過好些建築實物。由此看來,許多有利位置的大廈牆面盡都可成生財產業,一旦割地留面之舉成為產業買賣的新項目,測量製圖方面或要揭開新頁。

賣柑而留下的皮,不用多作描述或記錄,因它是可以移動的實物,從買柑者手中交回給賣柑者便屬交易妥當。但是建築物的一幅表面卻不能拿在手中由甲方交予乙方,只能以測量圖則與合約條款來描述,放進紀錄使他人及日後都可跟從,不似得分割土地之可以沿用地段號數,以及分段號數作編號。一幅沒有厚度及質量的牆面,現在還未有公認的編號制度,所以如何繪圖、如何寫成法律條款、如何編號等,還待業界考慮。

梁守肫  香港測量師學會前會長

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