澳洲昆士蘭Red Hill潛力優勝
屋價3年看升26% 布里斯班最耀眼城區

坐落在香港南區的紅山半島（Redhill Peninsula）是個低密度豪宅屋苑，樓價動輒二三千萬港元起跳。澳洲也有一個紅山，就是位於昆士蘭州首府布里斯班的城區Red Hill，獨立屋樓價中位數約449萬港元，與香港紅山半島相比低一大截，在當地已屬中高價物業。Red Hill樓價過去10年輕微上漲，未受市場注目，最近終獲物業研究機構青睞，選為未來3年布里斯班獨立屋最具升值潛力之選。

Red Hill位於布里斯班市中心西北面，相距只有3公里，車程約12分鐘，地理位置優越，是內城區中密度住宅區。由Red Hill開車前往布里斯班機場，經收費隧道和公路20分鐘左右可達。

中密度住宅洋房佔65%

顧名思義，Red Hill屬於山勢地形，樓房多依山而建。區內65%住宅是獨立屋，27%是分層單位，餘下8%是相連屋。在布里斯班，獨立屋佔住宅總數77%，分層單位佔13%，而相連屋佔10%。作為中密度城區，Red Hill三分之一住宅是3房中型戶，約四成是1至2房，餘下是4房或以上大單位。

根據澳洲房地產研究機構CoreLogic RP Data數據，今年5月Red Hill獨立屋價格中位數是84.85萬澳元（約449萬港元），屋價水平在昆士蘭州排行第94位；分層樓價中位數為48.5萬澳元（約256萬港元），在昆士蘭州分層樓價龍虎榜中位例43，排名較獨立屋優勝。

昆士蘭州的兩大城市是布里斯班和黃金海岸，前者有接近450個城區，後者有大約80個，合共約530個城區，當中，Red Hill的樓價屬於中高水平。

分層樓價急貶年挫13%

CoreLogic資料顯示，截至今年5月的過去12個月，Red Hill獨立屋價格中位數微跌3.6%，但分層樓價中位數的調整幅度就大得多，下挫12.6%。過去10年，Red Hill的樓價還是向上的，可是幅度未算很突出，獨立屋價格中位數年均上漲3.9%，分層樓價中位數則僅升2.4%。從上述數據可見，Red Hill住宅升值力只屬平穩，亦意味有不俗的潛在上升空間。

專注於澳洲住宅物業研究的Select Residential Property（下稱SRP）最近發表報告指出，在悉尼、墨爾本和布里斯班選出30個城區（每市各選10個）作樓市研究，揀出由2020年至2022年樓價有潛力上升超過兩成的城區，結果布里斯班10個城區的獨立屋樓價中位數全部入圍，Red Hill更是「冠軍中之冠軍」，獨立屋價格中位數估計未來3年累升近26%，高見106.5萬澳元（約563萬港元），成為「百萬元城區」一分子。目前，布里斯班共有18個城區的獨立屋價格中位數突破100萬澳元（約529萬港元）。

其他9個上榜的布里斯班城區，獨立屋價格中位數預計未來3年升23%至25%，與Red Hill相若。不過，這9個城區的獨立屋價格中位數卻低Red Hill一截，僅50萬至71萬澳元（約264萬至約375萬港元）。有當地房地產界人士形容，獨立屋價格中位數接近85萬澳元（約449萬港元）的Red Hill不算大幅低水，能夠在升值力龍虎榜中佔據榜首，堪稱異數。

SRP今次的預測，與澳洲大型研究機構BIS Oxford Economics的研究結果吻合，後者預測布里斯班的獨立屋價格中位數可望在未來3年由55.2萬澳元（約292萬港元），升至66.5萬澳元（約352萬港元），累積上漲20%，拋離悉尼的6%和墨爾本7%的預測升幅。至於布里斯班的分層單位升值力則稍遜於獨立屋，估計樓價中位數未來3年漲14%。

兩年後爆上機會高

昆士蘭州房地產協會（Real Estate Institute of Queensland）今年6月中發表的報告顯示，截至今年3月的過去12個月，獨立屋價格中位數升得最快的州內10個城區，漲幅介乎9.1%至23.1%。不過，這10個城區沒有一個能晉身SRP的升值力龍虎榜，突顯樓價已累漲了不少，因應基數日大，難以一直保持顯著的升幅。

澳洲的房貸利率下降，布里斯班的樓價亦回落，置業負擔能力有所改善，可望成為推高樓價的催化劑。可是，布里斯班的新盤供應充足，而且昆士蘭州的經濟增長動力仍有待加速，相信在未來一年布里斯班的樓價只會溫和增長，估計要到2021至2022年度才能發力飆升。