2019年7月11日
目前的地界測量以及土地註冊制度,既非立體形式,自難應付日趨三維化的業權分割情況。而突顯這方面的不足,最易見乃是逆權侵佔這事項,是因侵佔之處未必是立腳於地面,而是地面上建築物的一部分,只因土地註冊的文件沒有適當的圖則或描述來顯示有關空間(例如地底層的車房或是屋宇上層的樓梯位),令提出訴訟的人士只好採用地段號數及地界圖作陳述之用,即使與訟的空間只屬地段A上蓋的一小空間,訴訟的陳述內容仍然採用地段A之部分作標題,使人誤會訴訟之地是地段A的部分,而其實該主題空間絕非任何地面的一部分。如此的陳述、爭辯以至裁決,盡都不能反映事實。
正因佔用空間而仍然以地段號數及地界圖為根據,乃造成另一誤導的情況,是為引用《時效條例》(Limitation Ordinance)以索取佔用空間之權。
先來看看這條例的整體,它的主要作用是規範一些申索行為不可無限期地追溯既往,例如一紙合約、一筆債項或是一宗交易,於一段時光流逝之後,得益的一方便會喪失追討權利。這樣的阻止追索概念亦包括佔用土地這一範疇,這便是「逆權管有」的由來。
「逆權管有」一事,當不是新事物,本欄亦屢有提及,但是以往所有討論多關乎地面的分割,某甲佔用了某乙的土地提出申索,自當以土地被佔用的部分為目標物,與訟雙方都集中於佔用範圍、居住年期以及控制權的確立等,很少質疑佔用之地的上下伸延問題。現在要說的卻是以空間為主項,應是一個新的課題,確實有討論必要。
筆者提出的是從根本去看:佔用空間可否應用《時效條例》這問題。
且看這條例有關土地的部分,盡都是說「收回土地」,各項細則訂明時限的句語也都帶有「土地」一詞,怎也看不到收回「空間」的含義。所以這條例引用於「逆權管有」,理應是管有「土地」而非離地的「空間」;換句話說,逆權佔用一個空間是否也有時限規定,逾時便不得追討,若然則《時效條例》是否需修正,加添「逆權管有空間」一項呢?
回想逆權管有的概念,乃源自千百年前甚至古羅馬統治英國的時代,當時只會體察到耕種畜牧的生活情況,某人丟空之地以及另有他人佔用其他,必然是地面一片,哪會只佔用離地的一個空間?因而法例定下的不能追溯時限不說自明,所指者乃是土地表面,遇有訴訟時,判決誰屬也當是指土地。至於「土地」一詞,包括其上蓋建設的事物,也順理成章,但若是逆向而言,則上蓋的一些空間,當不等同這空間對下的地面佔用部分空間,不宜以地段及地界作根據,若是佔用僅一空間而可以申索其對下的地面,則再有他人管有同一垂直位置而對上或對下的空間時,便難以對付。
結論就是:空間與地面不容混淆,若只是佔用一個空間的情況,則要小心這空間與有關建築物以及其地段地界的關係,慎防陳述失當而產生誤導。至於《時效條例》可否應用於「逆權佔用空間」,更應細加檢討,因有關條例禁止業主逾時便不能索回土地,已是為難業主,若是連土地上空一部分被佔,其仍然受《時效條例》所規管,則業主壓力豈非百上加斤。
梁守肫 香港測量師學會前會長
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