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2019年4月6日

周六地產專題_大灣區置業

番禺鍾村悉力都市化 再渡艷陽天
晉身廣州主城區 高鐵南站通全國

廣州作為《粵港澳大灣區發展規劃綱要》區域核心引擎的四大中心城市之一,又受惠廣深港高鐵的串連,發展前景優厚。廣州市中心住宅樓價高企,位處南部的番禺則仍相對低廉,去年廣州市主城區擴展至番禺部分地段,包括鄰近高鐵廣州南站的鍾村,這裏當年以度假休閒為發展重心,經二次改革轉型,逐步發展成繁華的都市式商住區,再渡艷陽天。

番禺的住宅在20多年前被不少香港人購入作為退休或度假居所,隨着往來廣州市中心的交通日漸完善,有多條地鐵路線及快速道路接駁,加上番禺二手住宅樓價較廣州市中心平逾四成,早已成為廣州人投資及居住之選,現時番禺屋苑業主不乏在廣州市區上班的白領族。據內地地產網站安居客3月廣州二手樓價資料,越秀區每方米49135元人民幣(呎價約5339港元);天河區每方米49128元人民幣(呎價約5338港元);番禺每方米28636元人民幣(呎價約3111港元)。

由於番禺沒有廣州般喧鬧,空氣質素及綠化環境較好,已形成多個具規模的住宅社區,包括星河灣、祈福新邨、華南碧桂園及廣州雅居樂花園等。

無論投資住宅、公寓還是商舖,了解區域發展十分重要。廣州去年初公布《廣州市城市總體規劃(2017-2035年)》草案指出,廣州市最新主城區範圍除荔灣、越秀、天河、海珠四區,白雲區北二環高速公路以南外,還包括黃埔區九龍鎮以南及番禺區廣明高速以北的區域。

樓價年漲三成 威盡華南板塊

番禺房地產市場一般把該區劃分六個板塊,為南站、華南、大學城、市橋、市橋南及石基板塊。納入廣州主城區的番禺區域包括南站板塊、華南板塊的大部分地區,以及整個大學城板塊,意味這些地段的公共配套將更完善,利好樓市。

根據中國房地產大數據應用服務商克而瑞資料,番禺六大板塊的住宅買賣主要集中在華南板塊和石基板塊,2017年3月至2018年2月的一年間就佔總成交96%,主要交投是華南板塊的祈福繽紛滙和石基板塊的廣州亞運城。而拉高番禺整體平均樓價的為華南、大學城和南站三大板塊,期內網簽(房地產管理部門為規範發展商賣樓銷售行為,交易雙方簽訂合同後,須到房地產相關部門進行備案,並公布在網上)平均價以大學城最高,為每方米36109元人民幣(呎價約3923港元);南站每方米32107元人民幣(呎價約3488港元);華南板塊則為每方米27242元人民幣(呎價約2960港元)。

納入廣州主城區的大部分華南板塊地段,包括鍾村(不包括廣明高速以南如祈福新邨一帶)、大石、洛溪及南浦等。據內地地產網站安居客資料,華南板塊住宅售價每方米1.5萬至逾4萬元人民幣(呎價約1630至4346港元),板塊內的廣州雅居樂花園及華南碧桂園二手叫價較進取,如華南碧桂園景翠苑一個3房單位,建築面積90方米(約969方呎),樓齡約兩年,叫價430萬元人民幣(約503萬港元),每方米47778元人民幣(呎價約5191港元)。

華南板塊內的鍾村,今年3月二手售價每方米19972元人民幣(呎價約2170港元),按年急升29%。華南板塊內愈鄰近廣州市區樓價便愈高,如大石期內二手售價每方米23419元人民幣(呎價約2544港元),按年上揚16%;洛溪二手價每方米30836元人民幣(呎價約3350港元),按年漲3.9%;南村二手價每方米35305元人民幣(呎價約3836港元),按年升3.7%。從數據可見,鍾村二手樓價在華南板塊中相對低水,但按年升幅最勁。

拓互聯網小鎮 國際級醫院進駐

面積530平方公里的番禺區,截至2017年常住人口171.93萬,按年增加7.82萬人。轄下位於西北部的鍾村街道,總面積52平方公里,居住人口13.5萬,有不少港人業主的祈福新邨及長隆旅遊度假區便位處於此,廣州地鐵3號及7號線也途經此區,距離高鐵廣州南站亦不過10分鐘車程;廣明高速公路及東新高速公路則貫通區內外,交通完善。

鍾村近年再受注視不無道理,根據《廣州市番禺區發展戰略大綱(2017-2035)》顯示,番禺區整體劃分四大功能片區:廣州南站至萬博漢溪長隆地區的西北組團、以國際科技創新城地區為中心的東北組團、石橋和周邊地區的西南組團,以及石樓、石碁的東南組團。

其中西北組團的廣州南站片區,是粵港澳大灣區的重要節點,重點發展總部經濟、會議會展、酒店商貿、商務辦公等現代服務業,以及人工智能、訊息技術、生物醫藥等戰略性新興產業,發展為大灣區總部經濟示範區。屬於西北組團的鍾村片區,則以互聯網經濟和服務型製造業為主,打造互聯網小鎮,並通過技術革新,推動傳統製造業向都市型產業、服務型製造業及技術服務轉型。

去年中鍾村一幅醫療地塊由富力地產(02777)以5.3億元人民幣(約6.2億港元)奪得,是該公司首次在內地涉足公共醫療領域業務,集團指出,將打造華南乃至全國屈指可數的國際級醫院,規模不少於250張病床,約1000名相關技術人員,其中具有國際認證的常駐外籍醫療專家最少約20名,並引進癌症、心血管治療及護理等方面的國際先進技術。是項發展不但提高鍾村的醫療設備質素,亦帶來就業人口,刺激住屋需求。

住宅設限購 公寓應需求

由於番禺一二手住宅設有限購,又需要提供5年社保證明,別說港人投資者無緣沾手,就是當地人希望多購一戶也不容易。故此近年地產商紛紛興建用途較有彈性的公寓以應市場需求,這類物業目前未有嚴格規管,售價一般較住宅低10%至20%,吸引國內外投資者入市,現時鍾村已有不少公寓落成入伙,一般銷情不俗。

文:楊淨

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