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2019年3月19日

翠華花園迷你戶租值飆10%
新界上車盤跑贏市區屋苑

新界細價樓近年樓價表現突出,租金升值力同樣標青。據差餉物業估價署(下稱差估署)昨日公布的2019/20年度(下稱下年度)應課差餉租值(下稱租值)顯示,多個新界上車屋苑下年度租值,較本年度錄得顯著升幅。其中沙田區翠華花園一個迷你單位於下年度的租值更按年勁升約10%,同期天水圍嘉湖山莊兩房單位的租值亦按年急升約9%,雙雙大幅跑贏市區屋苑的租值表現。分析指出,新界上車屋苑潛在租客多,租值上升空間較大,未來一年租值表現料仍跑贏市區大型屋苑。

本報根據港九及新界12個樓價或呎價於去年破頂的成交單位,比較各自於本年度及下年度的租值變化,發現多達11個單位的租值按年錄得上升,增幅約3%至10%。其中表現最凌厲的首五位清一色來自新界上車屋苑,其中去年7月以高達每方呎21860元易手、躋身沙田二手上車屋苑呎價次高席位的翠華花園B座高層8室升幅最顯著,下年度租值上調至9.492萬元,較本年度的8.628萬元,大幅揚升約10%。

嘉湖兩房租值5年勁升45%

貴為同區二手上車屋苑呎價最高紀錄保持者的河畔花園F座極高層3室,去年造出每方呎22314元的區內歷史高位,該單位下年度的租值升幅雖未及前者,但亦由本年度的11.088萬元,升至下年度的11.856萬元,按年大升約6.9%。

其次,目前以成交呎價13321元高踞嘉湖山莊之首的麗湖居1座極高層F室,實用面積442方呎兩房戶,下年度的租值也相應調升至10.044萬元,相對本年度的9.216萬元,顯著上升約9%。

事實上,新界區上車屋苑租值升勢近年明顯地跑贏大市。嘉湖山莊樂湖居7座低層F室,實用面積449方呎,兩房間隔,下年度租值調整為7.968萬元,較本年度的7.308萬元,按年漲約9%,以該單位近5年計算期內租值更狂飆約45.6%。

參考差估署每月公布的私人住宅租金指數,前述單位所屬的B類單位(實用面積431至752方呎),在5年間的租金指數升幅約26.3%,而整體私人住宅而言,5年間的漲幅僅約25.7%,反映前述嘉湖山莊單位租金升勢驚人。

中原:睇好沙田馬鞍山

至於市區屋苑,下年度租值也錄得漲幅,但表現明顯跑輸多個新界細價樓屋苑。九龍灣得寶花園B座頂層8室,實用面積254方呎1房單位,去年7月以貴絕全區二手市場的呎價高位21378元易手,但該單位下年度租值只為11.292萬元,較本年度的10.656萬元,僅升約6%,明顯遠遜於前述提及的多個新界細價樓屋苑。

翻查同區德福花園G座低層6室,實用面積538方呎兩房戶,租值也只由本年度的15.396萬元上升約5.1%,至下年度的16.176萬元,而近5年的租值漲幅為約22.8%,也遠低於嘉湖山莊單位的租值升幅及整體大市。

另外,長沙灣宇晴軒6座極高層A室,實用面積554方呎,去年3月以每方呎23646元售出,創長沙灣四小龍屋苑至今最高呎價紀錄,惟下年度租值23.976萬元,只較本年度的22.836萬元,升約5%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,新界上車屋苑的租值基數,相對市區屋苑較低,加上潛在租客也較多,因此租值上升空間較大, 估計未來一年新界上車屋苑的租值升幅仍會繼續跑贏市區大型屋苑,尤其看好有鐵路線覆蓋的沙田及馬鞍山等沿線屋苑;相反,超級豪宅則要視乎經濟及市場需求,「個人就睇跌(機會)多啲」。

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