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2018年7月14日

周六地產專題_海外置業

柏林米特區住宅貴得有理
創科有成激活樓市 股神也青睞

德國在歐盟國家中,政治及經濟相對穩定,近年成為海外資金投放目標,特別是被視為避險天堂的住宅。首都柏林近年住屋供應趕不上人口增長,加上歐羅偏弱,早已是英國及美國投資者的入市目標,去年樓價按年升20.5%,幅度冠全球,就連股神畢非德亦看好。常言道買樓首選好地段,位於柏林中心地帶的米特區(Mitte)發展成熟多元化,住宅價格為首都各區最貴,去年首三季租售叫價中位數均有逾一成升幅,有價有市。

柏林雖是德國首都及最大城市,但一度被嘲笑拖累國家經濟,前市長Klaus Wowereit就曾說「柏林雖窮卻性感」,反映當時財政欠佳,但當地人並沒忌諱不提,反而幽默地傳頌至今,成為經典名句。柏林的轉捩點在於10多年前致力發展創新科技,推動為千禧世代而設的創業計劃,大力拓展共享工作空間,引來世界各地年輕及高素質的勞動力,行業涵蓋資訊科技、醫藥、生物科技、工程及新能源。許多世界500強企業被吸引把業務拓展到柏林,甚至作為全球總部。前述因素加上旅遊業的輔助,大大改善了柏林的財政狀況。

去歲樓價漲20.5%冠全球

柏林大力拓展創科,米特區亦積極配合,不讓別區專美,成為首都最有活力的創意社區。例如位於柏林圍牆紀念館附近、Brunnenstraße大街的創業基地柏林工廠(Factory Berlin),原是廢棄酒廠,由Google改建營運,成為德國最大的創新園區,吸引瑞典的SoundCloud、美國的Uber、Pinterest及Twitter等創科公司在此落腳。區內菩提樹下大街的微軟中心(Microsoft Center)亦為初創公司提供辦公室及技術設備,還有專家諮詢服務和講座,讓創業者實現理想。而柏林以電腦科學和互聯網技術見稱的3所大學之一的柏林洪堡大學亦坐落此區。

據萊坊今年4月發布的2017年第四季《全球城市住宅樓價指數》,追蹤全球150個城市樓價變化,以德國柏林樓價按年升20.5%最勁,也是唯一錄得超過兩成漲幅的城市。

畢非德進軍柏林豪宅市場

就連股神畢非德亦看好柏林樓市,其Berkshire Hathaway的子公司今年3月宣布收購柏林一家地產代理Rubina Real Estate,進軍柏林高端住宅市場,該公司主要協助來自中國、印度及中東等地的客戶購買德國高檔住宅,如推銷位於柏林米特區、Köpenick及Zehlendorf的物業,這些地區的3房單位售價一般超過100萬歐羅(約922.8萬港元)。

柏林財務和房地產諮詢公司ZIEGERT行政總裁Nikolaus Ziegert,為合作夥伴萊坊撰寫柏林分層住宅市場報告時指出,當地樓市已從爆發性增長階段,發展到近年的平穩健康狀況。人口增長、住宅發展持續及維持低利率水平等,都支持柏林樓市向好。雖然移民德國的人數放緩,但柏林仍受海外人士青睞,當地住宅特別受美國和英國買家追捧。

供不應求業主多惜貨

萊坊統計柏林分層住宅銷售情況,以2012至2016年5個年頭為例,除了2014年因當地提高物業轉售稅項,令交投量降至約1.77萬宗外,其餘4年每年成交量都處於2萬宗以上水平;分層住宅的成交價,由2014年平均每方米2513歐羅(呎價約2154港元),上升至2016年平均每方米3036歐羅(呎價約2603港元),漲價21%,每方米1000歐羅(呎價約857港元)以下的選擇已少之又少。

據世邦魏理仕的統計,2017年首三季柏林共有27046個新分層住宅推出,較2016年同期的30925伙,減少12.5%;去年首三季新盤叫價中位數為每方米3706歐羅(呎價約3177港元),較2016年同期的每方米3289歐羅(呎價約2820港元),按年升12.7%,價格有理想升幅,主要由於供不應求,業主多看好樓價而惜售,加上部分地區的物業申請轉作出租所致。

去年首9個月推出的分層單位集中於4個地區, 包括佔5066伙的Charlottenburg-Wilmersdorf、佔3399伙的米特區、有3272戶的Pankow及3052伙的Friedrichshain-Kreuzberg,共佔柏林分層新供應的55%。當中米特區叫價為柏林12個分區中最高,該行統計,去年首三季叫價中位數每方米4688歐羅(呎價約4019港元),較2016年同期的每方米4139歐羅(呎價約3548港元)升13.3%。

住宅供應緊張,亦令柏林租金上升,世邦魏理仕統計去年首三季當地新增的放租分層單位有41125個,較2016年同時間的43949個,減少6.4%。而去年首三季分層住宅叫租中位數約每方米9.79歐羅(呎租約8.4港元),按年升8.8%。米特區期內新增放租盤有5321個,儘管供應為各區最多,租金叫價卻是柏林最貴,意向租金中位數達每方米11.83歐羅(呎租約10.1港元),按年漲12.9%,升幅亦稱冠首都。

截至2016年柏林有逾367萬人口,按年增加1.7%,預計由2015年至2030年人口增長7.5%。世邦魏理仕報告顯示,2016年柏林只有8863個住宅落成,雖然同年批出可建單位有19244個,惟由於人口不斷增長,以目前供應,仍難滿足未來的住屋需求。

米特區放售價六年漲51%

柏林地產代理行Guthmann & Guthmann Immobilien GmbH提供米特區樓市資料顯示,今年第一季整體放盤叫價平均每方米5800歐羅(呎價約4973港元),按年升4.5%,相較2012年放售價平均每方米3850歐羅(呎價約3301港元),6年來上漲51%;至於叫價低於每方米2000歐羅(呎價約1715港元)的放盤,現時只有10多個。該行指出,米特區集商住及旅遊點於一身,住宅價格為柏林最貴,部分豪宅創出每方米1.5萬歐羅(呎價約12860港元)新高。去年該網站代理放售約1400個單位中,近400伙叫價每方米逾6000歐羅(呎價約5144港元)。

撰文:楊淨

 

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