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2018年6月12日

梁守肫 天圓地方

逆權佔地的邊線與地界關係

前文借用古人詩句︰「江山無地限華夷」,說明一般疆土地界多屬人為,固非天然。這樣的地界,自有政治上或經濟上的成因,並非無意義。例如一幅依據人為規劃的幾何形狀地段,由政府批出,競投者出資獲得,誰也不能指摘不妥之處。即使是規劃失當,有違天然的山川布局,也是規劃當局的責任,投資者並無虧欠,他買來的土地仍應受尊重。

所以從保護私產角度而言,這類地段界線,應有永久紀錄,不能無故更移。甚至是該地因地主忽略或其他原因,為他人所侵佔,形成逆權管有的情況,也不會構成地界的改變。所改變者,應只是土地佔用之權,而非其界。但逆權管有所及的範圍,未必與地段界線符合,許多情況下更與地段存有差異,這就演變出很多佔地上的時間和空間問題,值得分析和討論。

為了行文清楚和方便,且先在此訂明兩個名詞的定義。其一是「地界」,是指每一幅地段的周界,為業界一向採用的詞語。另一是「逆權佔地的邊線」,這詞語比較累贅,但筆者想不到更好的表達語句。最重要是此詞語特意避免重複「界」字,減少閱讀的誤會。至此,我們可以開始討論「地界」和「佔地的邊線」問題了。

純以幾何學的角度而言,上述兩者可組成4類關係︰一是「佔地的邊線」正好重合在「地界」上。例如有一屋地,該屋宇亦等於一整幅地段,而此屋為他人侵佔,成為訴訟的主題。這屬第一類,亦是最明顯的一類。

其二是「佔地的邊線」與「地界」不符,有交叉互疊的現象。例如某人在地上不理他人的地界,隨意豎立圍網,圈地耕種,所用之地落在兩幅不同地段上;地主之一發覺此事而提出訴訟。是則訴訟的主題既非逆權佔地的全部,亦非某地段的全部,只是佔地與地段重疊的部分。這逆權佔地情況十分普遍,亦多複雜的例子。

其三是佔地範圍遠大於有關地段,亦即是說「佔地的邊線」全部包圍着「地界」。例如有一大魚塘,是引水淹蓋若干地段而形成。及至有某一地段業主發覺此事而提出訴訟,則該地段已淪為大魚塘中一瓢之水,無從與魚塘的其他部分區分。這現象本不正常,但也不屬少數。問題是現場的物證難尋,惟靠紀錄着手。

其四與第三類情況相反,乃是佔地的範圍很小,且全為某一地界所包圍。例子是當有一大地段要發展時,有人出面謂地段內的一小部分用所居住或耕種者是他向所佔有。這樣的申索雖然面積很小,但影響卻大。若使佔地者訴訟成功,等於獲取大地盤中的一支頂心杉,使整體發展大受限礙。這類逆權情況亦非罕見。

為更清楚表上述4項情況,及易於日後進一步討論,且讓筆者以【圖】方式示意如下。

梁守肫  香港測量師學會前會長

 

 

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