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2018年4月28日

周六地產專題_海外置業

分層中位價一年勁漲85%

根據澳洲統計局2016年的人口普查,巴蘭加魯只有百餘個住宅,當中94%是分層單位;回顧2011年,89%是相連屋,分層只佔11%。由此可見,這5年間巴蘭加魯的住宅規劃出現極大變化,未來新供應相信也是以多層大廈為主。

巴蘭加魯2016年只有189人口,華裔佔17%最多,當中三分二出生於中國內地。區內發展走豪宅路線,分層樓價中位數達300萬澳元(約1787萬港元),居民非富則貴,接近六成半每周收入超過3000澳元(約17865港元)。該區發展潛力雄厚,可望成為悉尼的商業和旅遊業「新星」,加上住宅供應稀疏,僧多粥少下,樓價自然被搶高。

物業研究機構CoreLogic RP Data資料顯示,截至今年1月,巴蘭加魯分層樓價中位數高達300萬澳元(約1787萬港元),在新州排行第三位,期內少於15套物業轉手。與去年2月的162萬澳元(約965萬港元)樓價中位數相比,1年間勁漲85%。

三房戶比例低顯矜貴

地產網站Domain發現,巴蘭加魯住宅94%出租,僅得6%是自住。儘管此區的分層單位租金回報率不算高,升值力卻相當強,仍然吸引實力雄厚的投資者追捧。

CoreLogic報告指出,巴蘭加魯分層單位周租中位數在新州稱冠,今年1月錄得1695澳元(約10094港元),租金回報率中位數2.94厘;至3月,周租中位數輕微回落至1600澳元(約9528港元)。

另外,提供房地產數據的Suburb View細分區內各類分層單位周租中位數,1房戶約1148澳元(約6836港元),兩房約1500澳元(約8933港元),至於3房則跳升到3500澳元(約20843港元)。統計局數據顯示,截至2016年11月,區內兩房單位佔整體住宅58%,1房戶佔27%,而3房只有15%,難怪3房戶的租金遠高於1房和2房單位。隨着Crown Residences等新盤相繼落成,未來將會有多些中大型單位面世,包括4房以至5房的超豪大戶。

海景單位兩載獲利44%

巴蘭加魯物業入市門檻無疑甚高,但近年亦有業主短時間轉手賺大錢的「故事」。最為業界津津樂道的是,一批買家在2013年8月以每套200萬澳元(約1191萬港元)的價錢,購入位於南巴蘭加魯的Anadara and Alexander Residences兩房分層住宅樓花,並於2015年12月底以每伙300萬澳元(約1787萬港元)賣出,持貨兩年賬面大賺100萬澳元(約596萬港元),相當於買入價的五成。這個位於Barangaroo Avenue 21號的樓盤當年推出樓花時,據悉短短3個半小時便售罄。

近期的高價成交包括位於Barangaroo Avenue 15號103室的兩房海景單位,附連兩個車位,去年8月以360萬澳元(約2144萬港元)轉手;原業主在2015年9月以250萬澳元(約1489萬港元)購入,單位兩年間升值44%,賬面賺110萬澳元(約655萬港元),回報可觀。

 

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