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2018年4月16日

林浩文 天圓地方

強大需求支持豪宅看升8%

市場對貿易戰憂慮升溫,近日環球金融市場相繼出現動盪,相對而言,各主要經濟體的物業市場保持穩定。今期筆者欲一談對環球豪宅市場的看法。

公司早前發表2018年《財富報告》。踏入第12年,這次探討了全球100個豪宅市場的樓價表現、全球財富分布、態度調查,以及發表了《萊坊城市財富指數》。態度調查(Attitude Survey)是一個就投資組合、投資決定因素和生活方式的年度回顧。

今年的調查結果是根據541個全球領先私人銀行家和財富顧問的回應,代表了5萬名客戶,達3萬億美元的財產。《萊坊城市財富指數》則根據城市財富、投資、生活方式和未來發展空間四大範疇,對世界各大城市進行分類和排名。

作為全球十大城市之一,香港除了超級富豪人數的佔比為全球第二高外,投資組合的47%為物業,比例在亞洲居首。需求強勁支持香港豪宅樓價連續第六年成為全球第二高;報告同時預計,香港2018年豪宅平均樓價升幅將為全球第二高。

讀者或憂慮近日聯儲局議息結果。聯儲局3月底宣布加息四分一厘,自2015年底至今已加息6次,看似來勢洶洶。但聯邦基金利率上升,未必與市場上各項利率有必然關係。先不說香港,在頻頻加息的美國,與樓市息息相關的按息近幾年實際升幅不大。截至議息前,聯邦基金利率由2015年底的0.25厘,上調了1.25厘。而全美30年固定利息房屋抵押貸款利率由2015年底的4.01厘,升至今年3月中的4.44厘,升幅不足半厘。由此可見,上調聯邦基金利率對金融體系流動性同樣充裕的香港市場而言,估計香港銀行未必有需要跟隨調整息率,故短期影響不大。

即使息口上升,對本港樓市亦有不同層次的影響。一般住宅需求通常對息口較敏感,買家負擔能力較低,以及按揭成數一般較高為主因。有鑑於樓價長期處於高位影響民生,政府近年在增加土地供應上不斷着墨。未來5年,私人住宅單位的平均落成量將達到每年約2萬個,比過去5年平均數增加50%。由於基數低,實質升幅其實不大,但一般住宅求過於供的情況將有望紓緩。加上進入低息周期末段的心理因素影響,預計一般住宅樓價升幅將較2017年稍為放慢。

綜觀而言,美國加息對香港樓市短期影響不大,心理因素大於實際因素,相信香港銀行未必跟隨調整息率。他說,估計美國今年會多加2次息,預料加息因素令樓市2018年大跌機會不大,維持今年全年一般住宅升5%、豪宅升8%的預測。

林浩文  萊坊高級董事

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