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2018年4月12日

陳超國 天圓地方

農地補價機制須檢討

發展局早前向土地供應專責小組提交「利用私人土地的潛力」文件,其中估計各大發展商擁有不少於1000公頃的新界農地,面積相等於現在已建設區中用作房屋土地面積的四分之一。然而,船灣淡水湖的面積已達1200公頃,政府卻無意深入探討這「選項」的可行性。

話說回來,文件中就公私營合作發展提出四點如下建議:一、政府提供基建以釋放土地供應及提高發展密度;二、發展商須承擔提供一定比例的可負擔房屋;三、規劃及補地價應沿用現有機制;四、保持公平及透明的審批機制。

以上建議是否有實質意義,值得市民反思。首先,有沒有公私營合作,政府也可提供基建設施,令農地的發展價值大幅提升,從而吸引發展商主動申請換地或補地價以進行房屋發展。而政府投資於基建的資金,可在日後賣地或收取補地價時回籠。地價收入除回饋基建投資外,還可補助區域內公營房屋的建設。近年的新市鎮發展模式如馬鞍山和將軍澳,都是以這模式進行。這些新市鎮計劃根本便是公私合營的擴大版本,只是並非在同一屋苑內提供公私房屋單位的合營模式。

反而第二點建議有些新意。現時房屋土地供應短缺,無論公營房屋或私人房屋,政府都在頭痛如何增加土地供應。如果政府以行政手段令發展商可大量開發農地為私人房屋發展,那麼公營和私人房屋的比例會更加失衡。要求發展商提供一定比例的公營房屋數量,有助增加公營房屋供應。

第三及第四項只是指出現存機制仍會繼續沿用,全無新意。

文件指出,發展商在公私合營項目中須按市值補足地價,政府不會給予任何優惠。在評估補地價金額的過程中,農地的價值並不會包含任何希望值,因此評估價值遠低過市場實際成交價。地點優越的農地,市場成交價約每呎800至1000元,但地政總署給予農地的評估價值只有每呎一二百元。政府的說法是兩者差異是因為扣除了可作為發展用途的希望值。但實際上,農地的官契用途限制是容許作為露天倉和泊車等非農業用途,市場上不少每呎千元上下的農地成交價格,只是反映這些非農業用途的實際價值,未必包含未來發展的潛在價值。另一方面,近年興起有機種植,有人收購農地作耕種用途,成交價亦遠高過地政總署的評估水平。政府如果強行收地,地點較佳的農地可得到的補償金額亦不少過每呎一千元,那麼評估補地價時,農地只有一二百元的呎價是如何算出來?

公私營合作項目中的可負擔房屋,如果由發展商提供,成本應可在補地價金額中扣除,扣除多少又涉及另一個評估問題。在現今政治環境,滿天官商勾結的指控,地政總署的測量師評估補地價時承受的壓力非常巨大,對他們不公平。補地價評估直接影響發展商開發農地的意欲,而現行補地價機制存在問題,不利吸引發展商開發農地。政府宜盡快憸討補地價評估機制,有需要時應以另類機制取代現行機制。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理

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