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2018年2月28日

陳超國 天圓地方

抱殘守缺無助解決土地問題

樓價持續上升,未買樓的市民恐怕今天不買樓,日後樓價更貴,因此急於入市,惡性循環由此產生。上屆政府多次推出辣招,不但冷卻不到樓市,反而令二手盤源減少,市場由一手樓主導,發展商當然見機提價。問題根源是無法解決土地供應短缺的難題。

新一屆政府深知土地供應如無法增加,樓價很難下調,因此成立土地供應專責小組,集合社會各方人士一起尋求解決法案。筆者常說香港不是沒有土地,而是土地的用途規劃過分僵化,令大量土地未能有效利用,然而修訂規劃用途又是政治敏感課題。例如任何動用郊野公園土地的建議,必遭環保人士大力反對及謾罵。政府官員再收到涉及郊野公園的發展建議時,自然先潑冷水,免招麻煩。

專責小組去年12月初開會前,發展局向小組提交了有關建議填平船灣淡水湖的文件,但文件對有關建議取態甚為負面,而且結論認為只適合作為長遠的土地供應方案。填平船灣淡水湖建議未經小組討論,已被發展局「打沉」,認為不適合作即時發展用途,是否企圖引導小組亦認同發展局的看法,免得開罪反對郊野公園發展的人士?

文件中引用填平船灣淡水湖的建議,是一位資深測量師於去年初提出的初步建議方案,其後獲港大建築系認同為可行方案,亦作出不少優化修訂。改良方案已於去年10月初正式提交發展局及專責小組,筆者奇怪發展局在文件中仍採用已被取代的舊方案。

文件中指出,填平船灣淡水湖對附近的郊野公園及特殊科學價值地點有影響。然而,填平淡水湖的建議只是提出填平現有的船灣淡水湖湖面,而接駁新項目的交通及其他基礎建設配套均可藉興建隧道解決,根本影響不到郊野公園的樹木或動物;新項目的排污系統亦可處理污水後再接駁到適當水域排放,更不會排放到吐露港。

該文件指出,船灣淡水湖佔全港儲水量約四成,填平船灣淡水湖會帶來存量不足的風險。現時東江水佔本港食水來源一個重大比例,但東江水乃天然資源,水量多少受很多因素影響,並沒有保障;而且隨着廣東沿海一帶的工廠北移,水源污染並非新事,東江水未來的可靠性存在不確定因素。海水化淡技術近年突飛猛進,建造及營運成本亦大幅下降,未來更有可能比東江水便宜,而且水量和質素更穩定,即使沒有填平淡水湖這個建議,政府亦沒有理由不考慮開發其他供水替代方案。

文件又提出,有關建議需要龐大交通基建,但試想有哪個新市鎮發展沒有龐大交通基建配合?

政府出了多招仍冷卻不了樓市,有負擔能力的市民恐慌性入市,沒有能力的市民便怨聲載道,累積反政府動力,不利管治。發展局在審視各項供地建議方案若只抱殘守缺,打定輸數,對小組的工作毫無幫助。

陳超國_第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理

 

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