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2017年7月15日

周六地產專題_海外置業

大溫哥華分層樓價再展升勢
新一代置業需求殷 銀髮棄屋上樓助燃

大溫哥華所在的加拿大卑詩省政府去年8月推出新辣招,向海外買家徵收樓價15%額外物業轉讓稅(PTT)後,樓市即時沉寂下來,市況到今年又開始轉旺,其中列治文市(Richmond)分層住宅(Apartment)更是帶動整體市道的指標之一,樓價上半年漲近兩成,高踞十大分層樓價升幅城市的第三位。當地物業經紀相信,基於利好因素持續,今年旺勢不變。

大溫哥華地產局(REBGV)資料顯示,區內分層住宅基準樓價過去一年上升近20%,鎮屋(Townhouse)亦有13.5%升幅,獨立屋則微升1.7%【圖1】,而列治文二手分層住宅基準樓價上半年上漲18.3%【圖2】。怡富地產經紀江兆明指出,列治文的分層樓花過去半年交投暢旺,平均呎價由850多加元(約5149港元)上漲至逾1000加元(約6057港元),升幅接近兩成。

列治文樓價升幅入三甲

他舉例說,列治文一個即將開售的大型分層住宅樓花,發展商同意向4間地產經紀提供首批單位初步價單,逾100伙即時獲準買家表態願意認購(當地稱為圈定),部分單位更同時有數個準買家爭奪。

江兆明認為,列治文分層住宅暢旺有多個原因, 首先是中國移民家庭增加。資料顯示,去年獲准移民加國的中國家庭達3萬個,四成原是安排子女到加拿大留學,後來索性辦移民手續留下生活;這類移民對列治文的分層住宅興趣較濃,因為吃喝玩樂一應俱全,而且當地住宅租金不便宜,故父母多支持留學當地的子女置業。

其次,去年底不敢入市的居民,有見樓市不明朗因素消退,加上第二代需要置業,開始物色分層住宅。另外,有些在溫哥華西區持有獨立屋的長者,選擇趁高價套現,並換入銀碼相對較細的列治文分層住宅,即俗稱的downsize(大屋搬細屋)。

近鐵路站新盤超購8.6倍

除列治文外,大溫哥華一些地區的分層樓價上半年也有近兩成升幅,主要是新落成鐵路項目、長青線沿線的地區,包括高貴林港(Port Coquitlam)與高貴林(Coquitlam)【圖2】。

加拿大最大房地產經紀集團RE/MAX旗下、 David & Randal經紀團隊曾錦輝表示,上述地區的分層住宅樓花很受歡迎。舉例說,在高貴林與本那比(Burnaby)之間的一個鄰近鐵路站新盤567 Clarke + Como,只有364個單位,竟有逾3500宗認購,超額8.6倍。

曾錦輝相信,大溫哥華分層住宅樓花受歡迎其來有自。第一,區內基本經濟因素良好,包括人口自然增長、經濟發展平穩,而以往樓市表現亦令置業者充滿信心;第二是業主持有的物業已升值不少,有資金支持下一代上車;第三是租金平穩上升,吸引投資者垂青;第四,投機者感到市場回穩,重燃入市意欲。

他表示,以往買家多視物業為一生居所,傾向追求單位面積較大、可供子女成長的鎮屋或獨立屋。不過,隨着大溫哥華樓價急劇上升,年輕一代的置業心態有變,多選擇最可負擔的分層住宅,爭取先行上車,待日後有機會才換樓。這類置業者重點考慮是價格合適,交通花費時間反而不是重點,位處郊區、鄰近鐵路站的分層住宅遂成為目標。

此外,發展商掌握年輕置業者的需求變化,興建分層物業時把單位面積佔比縮小,增加屋苑設施,如有較大的會所,提供健身室、游泳池、遊戲室,甚至鋼琴室,配合讓年輕一代以面積較小的居住環境,換取享受優質的生活。

展望大溫哥華樓市前景,怡富江兆明相信,一手分層住宅熾熱氣氛可望延續,因為支持樓市的利好因素暫未見轉壞跡象。

曾錦輝也有同感。他認為,市場對分層住宅的需求仍然強烈,加上各個市政府審批新盤的進度緩慢,發展商可更有秩序賣樓,不會一窩蜂推盤形成供過於求現象。他相信,分層住宅熱潮可延續至今年底,而鐵路沿線物業與樓價滯後的素里市(Surrey),有望成為新投資熱點。

憂新民主黨上台加辣

不過,兩人也提出對未來樓市的隱憂,首先是卑詩省政府出現更替,左傾的新民主黨上台。江兆明指出,市場擔心新政府會有不利樓市的政策出台,例如可能提高PTT的稅率至三成等,政策不確定性對樓市帶來困擾。

其次,利率趨升對樓市不利。曾錦輝說,加拿大央行最近提出檢討低利率政策,意味可能加息(編按:加拿大央行於周三(12日)宣布7年來首次加息四分一厘)。但他認為,即使央行加息,步伐亦將緩慢,以避免打擊經濟,而銀行一貫以審慎原則處理按揭申請,甚少出現貸款客戶無力供樓的情況,帶來的壓力相應較低。

至於大溫哥華鎮屋與獨立屋的下半年走勢,江兆明表示,鎮屋市場變化大致與分層住宅同步,價格過去一年已上升13.5%,加上潛在買家屬於upsize(細屋搬大屋)居多,樓價升勢相應較溫和。

獨立屋方面,曾錦輝認為,外國買家稅打擊海外投資者購買獨立屋的意欲,這情況不會有重大轉變,但業主也有很強的持貨能力,因此獨立屋市場會保持拉鋸局面,只有急欲脫手的業主才肯減價,讓投資者或可趁低吸納。

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