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2016年12月31日

周六地產專題_海外置業

悉尼邦迪咫尺名灘身價高
專才及大學生進駐 催旺租務

香港的冬天不太冷,但未至於可到沙灘暢泳,而位處南半球的澳洲正值炎夏,是熱愛水上活動人士的度假勝地,著名泳灘包括悉尼東岸的邦迪海灘(Bondi Beach),其南邊緊貼着的邦迪(Bondi)城區,時尚消費熱點近在咫尺,加上距離悉尼中央商業區不遠,吸引不少年輕專業人士擇居,而且距新南威爾士大學只約20分鐘車程,備受家境不錯的大學生青睞,催旺住宅租務市場。

邦迪區域範圍覆蓋Bondi Road以西一段、Flood Street、Anglesea Street及Fletcher Street一帶,距東邊的邦迪海灘僅8分鐘車程,近海位置自然成為黃金地段,住宅租售價格特別高;而西邊則靠近大型購物消費點及火車站。

與悉尼市中心只相距7公里的邦迪,具備陽光與海灘及時尚消費「零距離」兩大賣點,很多年輕、單身兼中高收入的專才均愛擇居於此,這群「單身貴族」正正是邦迪業主的目標租客。

54%住宅作投資用途

根據澳洲統計局人口普查,邦迪有三成人口年齡介乎25至34歲、半數居民未婚(較全悉尼比率超出近20個百分點),差不多四成打工仔屬專業人士(較全悉尼比率高出約10個百分點)。

邦迪屬中高密度住宅區,近八成是分層物業,較悉尼同類型物業平均比例高出近兩倍;反觀獨立屋僅佔一成,明顯低於全悉尼平均61%的比例。區內54%為出租單位,遠超過悉尼平均32%的比率,空置率為3.25%。

分層單位回報3.8厘

悉尼東岸屬傳統豪宅區,所以邦迪的住宅租金絕不低廉,2016年8月分層單位周租中位數達700澳元(約3913港元),在新南威爾士州(新州)是第24高;至於獨立屋期內周租中位數約1250澳元(約6988港元),在新州排第38位。臨海豪宅身價當然與別不同,叫租也較同類型單位高出許多。

從投資角度分析,既然邦迪的獨立屋和分層單位租金同樣高人一等,究竟應買哪一類型住宅來收租較划算?

雖然邦迪住宅租金水平很高,可是樓價也同樣不菲,所以整體租金回報中位數只屬一般,獨立屋約2.8厘,分層單位稍勝一籌,約3.8厘。2016年8月獨立屋周租中位數按年下滑7.8%,反而分層單位周租中位數期內溫和上升3.1%。如果單純考慮租金回報,分層單位較具吸引力,而且入市門檻相對低,亦比較易打理。

獨立屋供應罕保值強

但物業的升值力也是重要的投資考慮因素, 2016年8月區內獨立屋樓價中位數按年上升14.6%,長線計,16年以來上揚276%;而分層單位樓價中位數按年漲7.6%,16年來有174%升幅,反映供應少的獨立屋在物以罕為貴之下,保值力較強。

位於Wilga Street 14號一個3房分層戶,業主最近叫價周租2195澳元(約1.23萬港元),比2010年底的租金高出24%,並較同區同類分層周租中位數超出1.3倍。叫租如此高,主要是因為單位擁有無敵沙灘海景,加上室內的豪華裝潢,包括設有中央空調,主人套房有衣帽間,浴室設水療浴池,廚房經專人設計兼附名牌廚具,還有兩個停車位。該單位市場估價中位數約185萬澳元(約1034萬港元),租金回報高達6.16厘。

另外,坐落Ocean Street N 18號距海灘約1.5公里、預計2017年初落成的分層住宅樓花,1房戶近期叫租每周750澳元(約4193港元);若連車位周租850澳元(約4752港元),叫價相對貼近分層周租中位數。

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