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2016年9月13日

梁守肫 天圓地方

一局兩制 一圖兩檢

土地測量師替地主重訂舊地段界線後,自會制定地界圖。一紙給予地主,一副本則寄給地政總署測繪處備案。後者的標準回信給測量師會說是圖得收,讓他人可以購閱,但該處既無權力,亦無責任審核所收的地界圖,一切地界準確與否,純屬測量師的責任。如是者,日後不知何時何日,鄰地業主一旦質疑所訂的共界,必會興訟,而被告的地主自必轉嫁該訴訟與測量師,是則該測量師終其一生,都要擔驚冒險,而地主亦應難以安枕。

這樣的制度,於測量師及地主固然不公,但問題尚不止此。一地之需要測量,多是為了建屋發展, 這就牽涉到則師的規劃,以及提交屋則與屋宇署批核事宜,則師固然要根據測量師所定的地界作基礎,不但長闊尺寸要準確,面積亦不能有誤差,如是者才能計出地積比例,呈交屋宇署批核。所以測量師所定的地界,即會轉至則師之手,一經採用,便化作屋宇大綱圖,呈給屋宇署。後者因有法例規定, 必須於60日內批回該圖則,使則師進行建屋任務。

屋宇署之於《建築條例》當然熟練,審理自無問題,但地積比例方面,因與地界關連,便需有明確可靠的地界和面積作根據。若是就此接受則師的地界, 再根查下去,等於接受測量師的地界,而測量師的地界卻未獲任何地界權威所認許,結果轉了一個大圈,也找不到肯定的結果。

屋宇署無疑可直接找測繪處協助,證明測量師所訂的地界及面積精準,但據筆者了解,這樣諮詢多屬徒勞。測繪處所持的態度,應與對待測量師無異,最主要是測繪處並無法定責任於60日內支援屋宇署。是則屋宇署每每面對批則的死線,仍須惆悵於地界及面積等問題。

這種四角關係:測量師、則師、屋宇署、測繪處(隸屬地政總署),如此糾纏不清,實情向是如此,以致有些地界例子是,則師採用了測量師的地界,並獲得屋宇署批准,而測量師與測繪處卻另有接觸, 遭測繪處指謂地界出現少許問題(例如政府收地執行的先後而影響面積的計算,又或是英制與公制的尺寸換算採用不同小數位等),須稍為更改已成的地界圖。於是便衍變成屋宇署與測繪處的地界圖不盡相同,埋下了日後爭拗之源。

最近屋宇署有意正視這個地界及面積永無了結的問題,意欲徹底確立制度,要肯定凡有地界附於則師提交的屋則,必是由認許土地測量師所訂定, 又與在測繪處備案的絕對相同。此制度會以新的指引,讓則師及測量師共同遵守。

據悉,測量師歡迎此議,這是向合理規範邁進一步,正符合地界應有的要求,達到任何一地界只有單一數據(包括長度方向與座標)以標示其位置, 依此作為行政、批則、買賣等依據。還要讓這數據放在公開紀錄上,使大眾知所參考。

現在要看的,就是測繪處與屋宇署如何配合推行這指引,須知這兩個政府部門同隸屬於發展局。屋宇署有法例的規範,須於60日內批核則師的圖則,亦即是說要在這時段內決定是否接受該圖則上的地界及面積;然而測繪處卻無法定責任以配合這地界的需要,是則同隸屬發展局的左手和右手都無法協調,建屋和發展又怎能暢順呢!

歸根結柢還是一個老問題,是為測量師重訂舊界,還未得到法定認可地位,屋宇署卻必須於60日內回覆則師是否接受其圖則上的地界和面積。現今新的工作指引快要成事,若是兩個部門仍分頭處理測量師的定界,形成一圖兩檢(實即屋宇署意欲測繪處作檢,而測繪處卻推卸不檢),則地界問題仍會是僵局。

梁守肫_香港測量師學會前會長

 

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