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2016年6月7日

梁守肫 天圓地方

土地註冊 可比圖書

香港的土地註冊制度,至今仍然依據《土地註冊條例》,本着契約精神處理一切土地文件。這制度極為費時失事,毫不科學化。本欄早前屢有論及,而政府亦非失察,故已於2004年經立法會通過了《土地業權條例》取代,但當時卻留有尾巴,容許實施之期不確,留在日後才選定,如是者一拖便十多年,至今仍是實施無期。

然則現在為何又要舊事重提呢?是因這年內政府及社會人士熱議的「智慧城市」,而土地資料自必是組成「智慧城市」的一個重要項目。筆者有見現今土地註冊的資料流弊正多,絕難支持「智慧」之需,進行改革已到了急須的地步,故不避累贅,再來以比喻方式,討論目前的土地註冊制度。

且看本港從古至今的地界紀錄,是以契約形式為本位。自英政權建立以來,所有土地都視為英國皇家所有。然後根據土地規劃,分段批賣,成為私人地段(嚴格而言,所謂私有之地實應叫批租之地,但本文主要討論土地段落名稱及註冊的得失問題,且照用私人地段這稱號,以方便行文)。所以一切土地資料,便從政府最初批地文件開始,作為該批地的第一份契約。

現有紀錄混亂之處

必要另行說明的則是,新界的土地卻有不同。於1898年租借新界時,英國先行測量當時村民的居住現況,承認原居民認領的土地,編為地段作他們私有,餘下的土地才宣稱為英國皇家之地。依此安排,則新界原居民土地便源自於當年的測量圖則。這圖則亦即眾所周知的「丈量約份圖」,此圖存於集體官契上,便成為新界地段的最原始契約,作用等同市區地段的第一份批地契約。

土地註冊既以契約精神為本,因而日後的土地買賣,土地分割及承繼等等,都必須追溯至第一份批地契約或是新界的集體官契為止。早年的批地圖(包括丈量約份圖)難免粗疏,但卻不容更改。若真的證明有錯,理論上亦只有訂立契約的原有雙方才能修改。這即是說,其中一方當是政府,而另一方則是原承批人,而要找出後者來修正地界正是問題所在。早年的承批者當多已去世,惟有以他的後人代替;但後人而獲授權者可能不只一人,且散住多處,難以接觸。

這還不是問題所在。主要的困境在於原有的土地多已碎分為不少的分段,甚或變成多層大廈,分屬百計或千計的業權,是則必要齊集這百千個業主才能更改任何契約。如此要求,何止難過登天,簡直是待到人類踏足火星,還未能做到。

更正原圖,固已艱難。尤有甚者,是地段分割的混亂。首先是分段名稱的不統一,初期制度是於原地段分為二或多分段時,各分段命名為A段B段等,但接着卻引用一個「餘段」的名稱,使到一個地段分為四分段時,其一稱為「A段」,另一便為「餘段」;若再有分割,從「餘段」分出來的,便會變成「B段」與「餘段」。這個新「餘段」自當小於第一代的「餘段」,但驟眼看來則名稱不變。若是不留意分割的時日,則很容易混淆。

筆者試以圖書管理來比喻土地註冊情況。這樣的分地編號制度,可以想像為一本厚書,後來分為兩冊,但不稱之為第一冊、第二冊,而稱為「餘冊」及第一冊;待至該「餘冊」仍然大厚,再重新分成兩冊而便會成為「餘冊」和第二冊,新的「餘冊」當然較初期的「餘冊」為薄。若然讀者不留意分冊的日期,則閱讀該書便覺混亂。

事實上,書本方面當無「餘冊」之名,這僅是筆者所杜撰,但卻貼近土地註冊的情況。土地之稱為「餘段」者,何嘗是一容易理解的名稱,而衍生的弊處,確實不少。以圖書作比喻,還可引伸下去。且讓筆者繼續討論。

梁守肫_香港測量師學會前會長

 

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