2015年12月3日
近期讀者詢問筆者的房地產分析是否可以真正的客觀,尤其當在下是在這行業搵食。
簡單答案就是世上沒有可能有真正(純粹)客觀的分析,不單止房地產,其他資產類型的市場亦一樣,原因如下︰
1)只有神才可作真正客觀的分析——因為要做到真正的客觀,需要知道市場所有人在分析那一刻是在想和做什麼﹖但到現時為止,未見有這樣厲害的方法或工具,而傳統的資料搜集方法,包括問卷查詢等, 最多得出部分情況,就算假設有關市場資料沒有含糊答案,或口不對心回應,又或錯誤回答,仍存在時間的限制,並不與時俱進,但市場傾向是可改變的。
這裏的「神」是指無所不知、無所不懂及無所不在的能力,並非涉及某些宗教或信仰。或許大數據(Big Data)可令人知道更多更廣闊更同步的資訊,但只是「更」,不是「全」,仍有許多盲點。
2)所有人皆被其偏向、經歷和認知規範——某程度上,我們都是「井中蛙」,只是有些井口直徑窄些,另外一些井口直徑較闊而已。若再加上人性,包括各種情緒、情操、情慾等,能夠做到少一點偏見(bias)已經難能可貴,更遑論完全客觀。據此,或許亦解釋一些問題的解決方案其實並不難想到,但實行起來則相當困難,尤其當涉及感受環節時。
有些可減低井中蛙所帶來的問題,例如分析時正反論點同時考慮,甚至自己同自己辯論,相信部分偏見會消失,不是完美,但好過無。不過,時間和腦力要花多些。
3)無客觀,但可有「中肯」分析——要做到客觀不可能,但做到中肯某程度上是可以自決的。如何界定中肯?就是 a)言的必信,不信不言,雖然信的東西或見解未必一定對或出現;b)分析時(盡量)將自己本身投資的資產拋諸腦後,不受其影響分析過程,減少「賣花讚花香」情況。
此外,投資者亦應有些a grain of salt的態度,粗略翻譯是「合理懷疑」,不要人云亦云,但也不必懷疑到「船頭怕鬼,船尾驚賊」的程度,過分 paranoid 亦非好事。
每周一wed︰internet but no screens
http://www.ted.com/talks/tom_uglow_an_internet_without_screens_might_look_like_this
鍾維傑
卓凌地產分析公司行政總裁
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