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2015年1月30日

戴兆 公司透視

恒隆地產前景看內地零售

恒隆地產(00101)業績倍增,主要是售樓貢獻增加3.9倍,租金貢獻只增5%,其中內地增長僅4%。早年完成的上海物業佔內地總物業18.9%,佔租金收入70.8%,近10年完成的6項物業佔內地總物業81.1%,但只佔租金收入29.2%,反映內地零售市場對商場物業的壓力。

恒隆地產去年總盈利117億元,增長62.2%,在扣除物業公平值變動及相關影響後,核心盈利約100億元,增長98.5%,每股盈利2.24元,中期息17仙,末期息59仙,全年股息76仙,只增1仙或1.3%,每股股東權益29.5元,增加6%。

在內地的物業總值901億元,去年公平值只增1.1億元,上年度增8.75億元。香港物業總值568億元,公平值增加15.9億元,與上年相似,可見內地商業物業幾無升值。

去年出售發展物業存貨較為積極,售出君臨天下住宅261個單位及浪澄灣住宅151個單位,以至若干車位,銷售額98.14億元,毛利74.19億元,較上年度增3.9倍,毛利率達75.6%,佔總毛利57%,是主要盈利。物業租賃的租金收入增加9%,至72.16億元,毛利55.89億元,佔總毛利43%。

內地投資物業176萬方米,商場佔86%,辦公樓佔14%,去年有兩項物業完成供出租,現於上海的物業約33.3萬方米,租金收入升5%,至27.75億元,佔內地租金收入70.8%,其餘5個商場及一座辦公樓位於濟南、瀋陽、無錫及天津,面積約142.8萬方米,租金收入11.41億元,只佔總租金收入39.16億元的29.2%。上海港滙恒隆商場接近租滿,恒隆商場出租率96%、上海以外的物業出租率由82%至93%不等,地區不同,租金難與上海比較,且部分物業在去年後期完成。

按表面數字大概計算,上海物業平均租金每月每方米約690元,上海以外地區則約66元,這是表面平均數,只供參考,各地及各類物業租金均有差異,亦未考慮出租率。

商場變身走中檔路線

恒隆表示,近年完成的投資物業,在首個租約屆滿後,均進行租戶組合重組的優化工作,以適應市場需求,為配合政府的反奢行動,原來商場高檔次租戶組合將調整至中檔,在優化過程中,勢必影響出租率甚至租金下降,例如濟南恒隆廣場,為此使出租率降6個百分點,至82%,去年租金收入下跌8%,亦涉及優化費用,內地物業整體邊際利潤率下降4.6個百分點,至71.5%。儘管內地物業租金收入達39.16億元,高於香港的33億元,而營業利潤28億元,只是稍高於香港的27.89億元,香港物業邊際利潤率則由84.9%降至84.5%。

香港出租物業以商舖為主,辦公樓其次,分別佔租金收入33億元的55.5%及31.7%,出租率為98%及94%,住宅較差,僅73%,但比例率低。

去年底,恒隆淨現金48.48億元(現金399.46億元,借貸350.98億元),資本承擔470億元,分多年支付,用於內地發展中物業的建築成本,恒隆的備用銀行承諾信貸180億元,且根據計劃可再發行債券100億元,應可應付資本需求。還未計算持續出售已發展待售樓宇的收入。目前仍持有君臨天下單位11個,浪澄灣單位708個以及跑馬地藍塘道單位18個(8585平方米),這些物業可以隨時出售,預期仍可獲厚利。

港無土儲只剩貨尾盤

今年的內地物業,第1季將有瀋陽市府恒隆廣場辦公樓完成,第3季再有大連恒隆廣場完成。香港出租物業並無增加,以租金收入而言,估計只是個位數字增長。至於整體盈利,視出售樓宇而定,應注意的是,恒隆在香港並無土地儲備,出售上述存貨後,只能倚賴租金收入,這是前景問題。

去年底,內地已完成物業總值901.6億元,毛租收入39.16億元,毛收益率4.34%,營業利潤28億元,營業利潤率3.1%,計及利息及稅項,估計淨回報約2%或以下。當然,年來內地零售市場平淡,希望逐漸轉好。

該股現價22.75元,P⁄E是10.1倍,息率3.34%,P⁄B 0.77倍,應注意P⁄E較低是包括售樓利潤,此利潤最多延續兩年(如分兩年出售,盈利或遜去年),若單以收租業務論,去年增長只是5%,未來不易顯著上升,對其投資價值應作保留,但於內地大量商業面積,宜於適當時候按內地市況作出調節。

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