德祥地產聞「息」起舞

陳國強先生的大名，相信在香港財金界稍有資歷的一眾讀者應該都聽過﹝但是有多少TVB的忠實粉絲知道電視廣播（00511）現在由陳國強「揸旗」，就不得而知了﹞。德祥地產（00199）是陳國強的地產旗艦，市場上唔一定好多人知；此公司坐擁澳門第一大樓盤金峰．南岸，知道的人更加可能少之又少。

德祥地產市值約31億元。截至2014年9月31日止，淨資產約41億元，市賬率約0.8倍。市賬率不足1倍的小型地產股在市場上比比皆是，例如市值相近的泛海（00129），市賬率不到0.2倍；市賬率高低並不是檢視股票價值的唯一標準（否則我等閒人早已「冇得撈」了），關鍵是資產是什麼，尤其他們的周轉（Return of Assets）有多快。

德祥地產投資的物業及發展中物業總面積接近700萬方呎，只按德祥地產淨權益計算，亦超過363萬方呎【表】；其中德祥持有35.5%的澳門金峰．南岸是重中之重。此項目住宅共17座，公司2010年以每方呎4000多元預售第一期共中5座，其後陸續再預售7座，每方呎單價亦逐步上漲至7000至8000元，至今預售收入已達190億元。其中第一期預售的76%單位已交付並於2014年9月30日的中期報表中確認收入。

最近澳門樓市回軟，但整個項目售樓收入保守估計仍可超過300億元，除去建築等成本，德祥所佔分紅應該在60億元以上。單單該項目分紅已可能達公司市值的兩倍！連同其餘地產項目、投資及負債，筆者估計公司淨值應該在100億元左右。

大股東持股與股息同步

當然，本人不會天真以為公司都會自願拆骨分派；但值得關注的是，陳國強及集團主席張漢傑的持股及股息變化同步並進【圖】。

陳國強如何增持持股？本人獻醜不如藏拙；大家可以回顧公司公告，以了解如何透過公司回購要約及大股東購入可轉債等方法增加大股東的持股。需要留意的是，公司最近兩次股息皆可選擇以股代息；而大股東亦充分利用有關機會增持公司股票。

陳國強和張漢傑及其關聯方持股已達59%，該公司分紅亦節節上升。德祥繼截至3月底止的2013/14財政年度分派每股52仙股息；截至2014年9月底止的中期息亦達22仙，按2014年12月5日股價4.08元，單以2014年日曆年計（股息每股68仙），股息率仍接近17%。

《戰國策》記蘇秦說齊閔王曰：「……今雖干將、莫邪，非得人力，則不能割劌矣。堅箭利金，不得弦機之利，則不能遠殺矣。矢非不銛，而劍非不利也，何則？權藉不在焉……」。公司是不是Value Trap，關鍵不只是公司本身的價值，而是公司老闆的意向。否則入寶山空手回是少不了的。Is there alignment of interests between the controlling shareholders and the minorities？德祥地產的陳國強和小股東這次的利益完全吻合，股價可能不得了啦。

作者為基金人

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— 佛善竹

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