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2014年10月15日

阿梅 財經DNA

跟四叔食糊

近日佔中相關新聞完全佔據了各大媒體的篇幅,其他非佔中新聞全線靠邊站。借用黃子華棟篤笑的說法,依刻大家一齊倒抽一口涼氣,唞一唞,換話題。

以新地許仕仁貪污案的震撼程度,本應絕對可以登上頭版。案件愈審下去,披露細節愈多,愈覺不妥。以為自己在看TVB的師奶劇。情節包括綁票勒索、性情突變、紅顏入宮、兄弟反目等殺食橋段。一直不明白點解大孖沙身邊的高層年薪可以高成咁,但見到陳鉅源當年單人匹馬車6億贖金畀張子強,即刻明晒。原來真是要搵命搏回來的。

八卦講完,說回正事。最近,幾位地產界大孖沙不約而同紛紛在市場增持自己公司的股票,當中以揚言要在退休前食鋪滿糊的四叔最積極。不只掃入恒地(00012),連新地(00016)都不放過。

四叔咁落力,連一直沒有留意地產股的阿梅都覺得心思思。自本港大地主被標籤為霸權一刻開始,大家都意識到地主的黃金時代已經玩完。今時今日要從地產項目搵大錢,難度將大幅提高。只不過,即使客觀環境不就,不等於地產商將變得一文不值。

就以新地為例。最新的年報顯示,新地的淨租金收入上升17%,達140億港元,目前市值約3000億港元。光用淨租金比對市值,回報率已近5%。相比現時市面租金回報率一般低於3厘計(還未算費用),回報已划算很多。近日,更有報道指某些屋苑的車位租金回報率已跌至三厘左右。新地在全港(有部分在國內)均擁有大批物業收租,組合內各式各樣,應有盡有,竟然連一個車位的回報率都比不上,明顯正嚴重低估。噢,忘記了剛才的粗略計法,只考慮了租金收入,還未計及新地除收租以外的大量資產及土地呢!即所有其他種種,全是免費附送的。他日即便租金大幅下調,這個安全邊際應夠晒寛鬆。

死數是咁計,至於股價幾時先能反映,就真是木宰羊了。至於新地的案件嘛,我猜想不管最終判決怎樣,只要不明朗的因素除去,股票都重回到基本因素上。收租佬應算是世間最簡單的生意之一,管理層的任何變動,都難以動搖新地的根基。

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