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2014年1月30日

信報研究部 投資分析

今年樓價跌多少?

新年伊始,讓我們檢視過去一年樓市的表現,以及其個別指標變化,進而探討今年樓市走勢。

在2013年至今(截至1月19日止)約一年時間裏,香港整體樓價大致持平,反映整體樓市表現的中原城市領先指數,在過去一年僅微升約2%。不過,若以去年2月22日特區政府推出「加辣」調控樓市措施隨後的高位計起,整體樓價已經下挫4.4%【圖1】。

在分區表現方面,過去一年樓價表現最佳的是新界區,新界東和新界西的樓價分別累升4%及5%;反之,香港和九龍區的市區樓價只分別上升0.7%和2.2%。這現象某程度反映在「辣招」的政策影響下,樓價涉及金額較少的細價樓(即上車盤),相對有較佳的市場承接力,令這些區份的樓價表現相對堅挺。

樓價預料維持偏弱

不過,若同樣以「加辣」時的高位計起,不論香港或九龍的市區樓價,抑或新界東和新界西的新界區樓價,至今均錄得溫和跌幅,下挫幅度分別為4.3%、6.7%、2.5%和3.7%。分區樓價回落的幅度,同樣可反映辣招對新界區的影響相對地溫和。

至於今年樓價的走勢,多不勝數的因素和指標均顯示,樓價今年似乎仍處於易跌難升的階段,這眾多的因素和指標包括:(1)特區政府短期內不會「減辣」,若樓價再度升溫,甚至有「加辣」機會;(2)美國展開「收水」行動(tapering),令資金流出及息口有趨升壓力;(3)樓市成交量持續萎縮,與樓價表現背馳;(4)近年地產股股價反覆尋底,同樣地與樓價呈背馳表現等。除此之外,以下是從一手樓銷售數據和樓市市寬指標的角度,進一步確認今年樓價表現維持偏弱的「宿命」。

一手樓買賣宗數變化:正如以往分析曾指出,一手住宅買賣數據,往往與樓價表現有密切關係;其中之一便是一手樓宇的12個月累計買賣宗數按年變化【註1;下簡稱「一手樓買賣宗數變化」】。

從「一手樓買賣宗數變化」可見,這變化比率於2012年10月見頂後便輾轉反覆回落,迄今趨勢仍未有明顯逆轉迹象【圖2;截至去年12月,「一手樓買賣宗數變化」錄得 15%的跌幅】。而根據這比率以往與樓價的關係,意味樓價的按年變化會進一步轉弱,甚至有機會出現按年下跌;而且,值得留意的是,「一手樓買賣宗數變化」見底後,間中可於低位橫行一段頗長時間才回升,而期間樓價的按年變化會持續向下,即樓價有機會錄得按年下跌。換言之,正如本欄以往的分析曾指出,一手樓銷售或許會成為推跌樓市的最後一根稻草【註2】。

市寬指標看樓市變化

樓市市寬方面,同樣顯示樓價有機會進一步轉弱。以下是兩類樓市市寬指標多月來的變化狀況【註3】。

屋苑樓價高於10周移動平均價比率:統計全港100個屋苑樓價高於10周移動平均價的比率,自去年3月17日(即推出加辣招後3星期)在達至九成高位後開始反覆回落,至今年初(1月12日)低見29%,即全港100個指數成分屋苑中,樓價高於其10周平均呎價不足30個【圖3;1月19日的比率反彈至48%,但仍低於50%的分界線】;且值得留意的是,這市寬已持續逾一年與樓價表現呈背馳的狀況。換言之,儘管樓價過去一年大致持平,但並未獲得成分屋苑樓價表現的配合;若此情況持續,預料最終會為樓價帶來更大的調整壓力。

3個月平均升/跌(A/D)線:A/D線於去年3月17日高見37的創紀錄高位後,便同樣見頂回落。自去年中開始,A/D線已多次跌穿零水平之下;其中,於去年6月23日更跌至-20的年半以來的低位,代表在過去3個月內屋苑呎價錄得下跌,較上升多出達20個屋苑。而截至今年1月19日,A/D線的最新讀數為-15,意味在過去3個月屋苑下跌的數目仍然較上升的為多。

值得注意的是,以往A/D線跌至-20或以下的水平,縱使隨後有反彈,但樓價其後多會出現較具深度的下跌(如2008年),或陷入較長期的橫行鞏固階段(如2005年)。至於是次樓市發展屬哪一類仍有待觀察,但亦有機會陷入較長期的橫行。

那麼,今年樓價的潛在跌幅將有多大呢?

市場對今年樓價走勢的預測可說言人人殊,且差距也頗大。我們嘗試再從歷史的角度,探討樓市往後的潛在跌幅。

參考歷年(1980年至今)的樓價走勢,不難發現樓市最長的下跌周期(由周期頂部至周期底位)約在6年之內。換言之,我們只要顯示出6年內樓價最大跌幅,便可以知悉歷年不同樓市的下跌周期中,樓價的最大跌幅範圍【圖5;註3】。

從歷史的角度看,樓價歷次下跌周期中的跌幅,除了上世紀80代初及1997年的下跌浪外,一般的跌幅均在兩成以內;惟這兩次樓市大跌的背景(分別最多下跌32%和66%,但考慮80年代初港元暴瀉近四成的因素,其實兩者跌幅相若),均是出現重大事故所造成,包括香港主權回歸的政治前途問題、樓市嚴重泡沫化、亞洲金融風暴、科網股泡沫爆破,以及非典型肺炎疫情等因素所促成。

暴跌機會相對較低

當然,香港未來會否出現重大事故並觸發樓價急挫仍然難料,但按至目前為止的客觀因素所見,促成樓價出現如80年代初或1997年的暴跌情況,似乎暫欠理據支持,畢竟目前的(按揭)息口仍處於異常偏低水平,經濟表現也頗為不俗。換言之,預料是次樓價下跌周期的跌幅,也許在兩成的範圍內。不過,其調整(橫行或微跌鞏固)也許延續一段較長的時間,如1994年3月至1996年9月般。

總括而言,從上述多項樓市指標可見,今年樓價的表現,似乎續有下調壓力;然而,從歷史的角度看,目前樓價似乎又欠缺暴瀉的條件。故此,除非往後出現重大事件,不然,預期樓市調整的幅度不會多於兩成;反而樓價陷入低沉的時間,可能較一般人所預期的長。

註1:詳見2013年11月14日「一手成交增 樓市勢調整?

註2:詳見2013年9月12日「推跌樓市的最後一根稻草

註3:樓市市寬指標介紹及其計算方法,可參閱2013年5月2日「樓市陷入較長調整期」及2013年8月1日「港島區樓價率先回落玄機」。

撰文 : 呂梓毅

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