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2012年6月4日

王文彥

從樓市近期現象觀後市動向

2月以來的小陽春,是上升市的前奏,還是下跌市中的反彈?儘管二手買賣交投由3月中旬已經開始逐漸減少,但由於住宅單位成交價屢創新高,市場上為這個問題喋喋不休地爭論。筆者將最近發生的一些樓市現象和言行陳列出來,供大家參考和思量。

近日外圍(特別是歐羅區)經濟情況不穩,香港股市大幅波動,許多住宅樓買家憂慮樓價會下跌,紛紛離場。與此同時,不少存有相同憂慮的業主亦開始軟化,不惜減價沽貨。

買家恐慌之下,撻訂和蝕讓頻頻出現,舉其犖犖大者︰資深投資者施佳龍及有關人士於2010年以9680萬元買入嘉御山三個複式單位,最近面臨入伙,選擇撻訂,損失超逾1300萬元;內地客沽西營盤縉城峰,蝕逾200萬元;有「東涌富婆」之稱的唐穎耀早前已頻頻蝕讓,3月底更以2900萬元沽出九龍塘尚御特色單位,損失超逾300萬;資深投資者周啟邦夫人譚月清5月連環蝕讓馬鞍山天宇海4伙單位,賬面共蝕約253萬。

頻現的撻訂和蝕讓,不少出現於3、4月,亦即出現於歐債危機再惡化之前和小陽春依然持續期間。

近期屬跌浪中的反彈

中原地產領先指數在5月19日為103.35點,已破1997年高點的102.93,樓價節節高升,但成交量卻節節下挫,十大屋苑3月的成交量較2月下跌四成有多,四月按月再急挫37%,五月迄20日為止,較同期又再減逾三成。價升量大跌,不像升市那般價量齊飛,似跌市中的反彈多一點。

在分析了候任特首梁振英的土地房屋政綱和有關言論之後,我發覺梁振英不接受高地價、高樓價和高租金,認為這些因素不僅影響中下階層的民生,還破壞了香港中長線的競爭力。個人因此估計,梁振英上台後,香港的土地房屋政策勢將大變,土地、公屋、居屋甚至夾屋固然會大增,地產霸權亦會大受壓抑,樓價(特別是中下價樓)輕則停滯不前,重則有序下調。

梁振英於4月公布五司十四局的政府架構重組,將現時的房屋、規劃和土地分拆出來組合成一個獨立局,置於新設的副財政司司長之下。拆組新局及由新設的副財政司司長領導,顯示新政府在房屋、規劃和土地各方面都將會不斷有大動作,與梁振英政綱取向及個人的估計吻合。

根據差餉物業估價署近二十年樓價走勢及樓價按月的平均表現,可以看到每年1月至3月(甚至某程度連同12月)樓價普遍有不俗的平均表現或升幅,在統計上顯著高於其他月份,期間上升的比例也較高(近七到八成)。

換言之,今年年初過後的樓市回升,有可能是季節性小陽春所致。再說,外圍經濟及金融市場陰晴不定,加上特區政府對樓價調控的措施仍未有徹消的迹象,反而樓價若重拾升勢,調控有再進一步收緊機會。鑑此,縱使部分樓市指標從低位回升,但就反彈幅度而言,也難以斷定樓市已重拾上升軌。

温家寶總理於3月發表在任內最後一份政府工作報告,揭示今年國內生產總值增長指標為7.5%。經濟增速預期目標下調低於8%,為八年來首見。面對GDP不再保八,中國經濟下行壓力加劇在所難免,對香港不利不言而喻。

冰火之間樓價乾升

外圍經濟疲弱拖累本港出口,令今年首季經濟增長降至僅0.4%,增幅較去年第4季增長3%大幅放緩。中國經濟增長進一步放緩,而歐羅區在緊縮政策下步入衰退,在環球經濟一體化,加上多國息率已下調至十分偏低水平,貨幣政策對振興經濟已不多管用,環球經濟衰退已無可避免。

相形之下,本港樓價屢創新高,乾升嚴重,政府經濟顧問陳李藹倫為此不無憂心地預警,樓價與經濟增長不符,樓市泡沬風險日增。

與財政司長曾俊華和滙控(005)主席范智廉的警告相比,陳李藹倫的已算溫和。曾俊華早幾天在網誌說︰「本港樓市目前正處於冰與火之間,風險與日俱增。冰,是環球經濟疲弱,外圍不穩定的因素已累積到危險的水平。火,是低利率和流動資金充裕的環境。即使環球與本地經濟仍然面臨嚴峻的挑戰,但在低息環境長期持續、流動資金充裕的推動下,累積的購買力受到釋放,刺激本地樓市成交自2月起大幅反彈……擔心目前由於歐債形勢惡劣,外圍下行風險正在增大,歐美央行可能為了刺激經濟,會進一步採取量化寬鬆措施,令全球流動性泛濫的因素加大,進一步增加亞洲資產泡沫的風險。

一旦經濟下滑或者息口掉頭回升,本地樓市便會面對巨大的調整壓力,對香港的經濟和金融市場會造成極大的破壞……樓市的發展往往涉及數以十萬計家庭的福祉,影響極為深遠。政府會時刻保持警惕,並密切留意市況。如有需要,政府會毫不猶豫推出進一步的措施,以確保樓市健康平穩發展。」

范智廉5月25日於倫敦舉行的股東大會上坦言,當前經濟衰退情况為自1930年(經濟大蕭條)來最差,發達國家利率已達歷史低位,各國財政彈藥幾乎耗盡,未來可面對挑戰的辦法所餘無幾。

曾、范、陳李三人的說話,是危言聳聽,還是衷誠忠告?

恒隆重推浪澄灣啟示

規管一手住宅物業銷售條例草案近日獲立法會通過,稍後會正式成為法例,對一手住宅物業銷售,從售樓說明書、價單、示範單位以至銷售安排都作出規定,顯示政府糾正過去監管不力的決心。

行政長官在2010至11年度《施政報告》中,宣布成立督導委員會,研究立法規管一手住宅物業銷售,到目前完成規管的法例;2011至12年度的《施政報告》,政府表白開拓土地的決心,同時建立土地儲備政策,增加土地穩定供應,一改從前將土地供應主導權讓與發展商的政策。可以看到政府對地產發展行業的政策,從銷售到土地供應都作出了方向性改變。政策轉變對未來樓價當然有影響,主要起壓抑作用。

恒隆地產(101)賣樓素來以善價而沽、惜售如金聞名,項目銷售期動輒超過十年,此時此刻卻將早於2006年取得入伙紙的超級貨尾樓盤浪澄灣,以貼近同區二手市場的價格(平均呎價10580元)重推。

恒隆地產是次解封重推的浪澄灣位處於奧運站附近的臨海地皮,毗鄰樓盤有凱帆軒、維港灣、瓏璽及一號銀海。過去四年多的時間,市場曾多次傳出重推浪澄灣計劃,惟每次重推消息只聞樓梯響。

根據恒隆地產2011年度年報,截至去年底止,集團尚持有1234伙浪澄灣貨尾單位。集團主席陳啟宗有名言︰「一如既往,我們會耐心窺準適當時機以求取得最大利潤。畢竟,我們只能把每項物業出售一次!」恒隆願意在此時割愛,重推浪澄灣貨尾單位,反映本港樓價已升至管理層心目中最大利潤價錢,也顯示管理層可能認為樓市快將見頂。

看來此刻樓價已見頂或很接近見頂,對隨時來臨的跌市有心理準備。

作者為地產代理界人士
 

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