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2023年12月1日

梁天卓 經濟3.0

從甲級寫字樓租金看經濟復常

在香港的辦公樓市場上,似乎正在上演一出「瘦身大戲」。最近,彭博有一則引人注目的報道:法國巴黎銀行打算退出在香港國際金融中心(IFC)二期的一整層辦公室,這可不只是為了省點兒水電費,而是大刀闊斧地削減成本的舉措。好在,法巴銀行還留下了在這幢標誌性大廈中的「大部分」辦公空間。

這家銀行的發言人說得很有意思:「在疫情下,我們與其他金融業公司一樣,借此機會加強了降風險戰略,轉向了更靈活的工作安排。」實際上,這並不只是法巴銀行的舉動。自從新冠疫情開始,經濟轉差,不少外資企業也趁機「瘦身」。日本的野村銀行和澳洲的麥格理銀行都在IFC退了租。

戴德梁行數據亦顯示:去年第四季,辦公樓棄租量中有75%來自這些跨國大企業。再來看香港中環甲級寫字樓的空置率,去年12月份竟然飆升到7.3%,這可是18年來的新高!

上周我在友報的專欄分析了本地零售市場自1999年的租金走勢和空置率。當中有幾點值得留意。首先,在通脹調整後,零售物業租金在2014至2015年達到高峰,反映當時零售業繁榮。然而,這一繁榮狀態未能持久,租金在2019年第三季開始明顯下降,這一下跌趨勢與當時的社會動盪有直接關聯。

零售市道持續低迷

此外,新冠疫情對零售市場造成劇烈衝擊,租金水平降至與沙士時期相若,這一現象在2022年第四季達到高峰,當時港九租金甚至低於新界,這一罕見情況突顯了疫情對行業的深遠影響。儘管疫情後市場有所回暖,最新數據仍然顯示租金水平低於兩年前,表明經濟復甦並不如人們所期待的那樣迅速。

零售業的挑戰還反映在空置率持續高企之上。美聯物業報告指出,即使香港最核心商業區,舖位空置率依然居高不下,銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角等地的空置率半年內僅從10%微降至9.7%,這表明即使在傳統零售熱點,市場復甦也相當緩慢。這一挑戰並不僅僅局限於城市中心,新界的元朗和上水地區空置率更呈上升趨勢,分別從今年初的5%和6.4%,提高到5.2%及7.5%,說明零售市場低迷,是一個全面性問題,不僅影響核心地區,也蔓延至更廣泛的地區。

回到本地寫字樓租金的趨勢,我在差餉物業估價署下載了自1999年以來核心地區甲級寫字樓的租金指數,再利用統計處的消費物價指數,計算出扣除通脹因素後的實質租金指數(1999年第一季指數為100)【圖】。從1999年以來各核心地區(中環/中區、灣仔/銅鑼灣以及尖沙咀)實質租金指數表現有幾點值得留意。首先,自2019年初或年中起,一些主要區域寫字樓實質租金便開始下滑。這是否意味着商界早已對香港的前景產生了悲觀的預期?或者背後隱藏着更深層次的市場變化?

甲廈租金仍比沙士高

其次,扣除通脹因素來看,當前租金水平與2009年金融海嘯時期低點相差無幾;與2003年沙士期間的歷史谷底相比,現在的租金水平還有不小的差距,這或許表明雖然市場受到衝擊,但情況可能沒有達到最糟糕的程度。

最引人注目的是,根據最新數據,2023年第三季租金指數實際上有所上升,這一小幅增長可能是市場復甦的曙光。當然,是否真的標誌着香港辦公室市場的復甦之始,還有待市場的進一步走勢來確認。

維克森林大學經濟系副教授

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