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2023年11月25日

信析 信報投資分析研究部

中央積極救內房 銀行讓利累股價

近日不斷傳出中央連環出招救內房市場,繼早前下達銀行向房企放貸「三個不低於」要求後,據報即將完成起草的一份「房企白名單」,約50家入圍企業將可獲得信貸及股權融資等多方面支援,可見化解當前危機已由着重「保交樓」,變成救房企,政策上明顯更為積極。這某程度反映中央深明內房風暴的嚴重性,必須避免產生系統性風險和連鎖衝擊。

事實上,內房債務問題並不局限於地產行業,若處理失當,不單房企倒閉,對樓市、消費及投資信心,甚至宏觀經濟以至社會穩定,都會造成壓力。以樓價為例,內地70個大中城市新建商品住宅價格已連續19個月錄得按年跌幅,屬有統計迄今最長跌浪,一旦形成樓價長線趨勢性下滑的預期,「負財富效應」將進一步打擊消費和投資意欲,拖累經濟。

去年底解除疫情防控至今,內地家庭新增儲蓄接近19萬億元人民幣(12個月累計),而復常前36個月平均只有約1萬億元人民幣,意味民眾多傾向不願消費。假若樓市續頹,情況恐進一步惡化。

然而,有兩點值得補充:首先,新政策或會加劇民營房企處境兩極化。「白名單」房企獲中央眷顧,除了可望解決流動性問題捱過「寒冬」,未來亦很大機會與央企同業,以更低廉價錢併購其他房企資產,加快行業整合。換言之,一場「白名單」驅逐「非白名單」的重頭戲即將上演。故此,一些盛傳獲納入「白名單」的房企,近日股價多有不俗升幅。

其次,中央向內銀提出「三個不低於」要求,無疑又是一次更大規模的「讓利事件」。過去一年,官方已多番指導銀行下調存貸款利率,直接或間接緩解內房流動性危機,最新措施顯然是指令銀行續增大信貸力度支援內房民企。

據野村估計,穩定內房市場和保交樓所需的資金缺口高達3.2萬億元人民幣,在若干程度上預示了對內銀中短期資產質素、壞賬,以至淨息差(Net Interest Margin, NIM),均會構成負面影響。

附【圖】所示,四大國有銀行近10年淨息差整體趨勢呈反覆尋底,代表內銀盈利能力和潛力受壓,最新全數跌至2%以下,農業銀行(01288)的淨息差低見1.71厘,相信內銀如果落實執行中央對房企放貸要求,其盈利前景更難樂觀。由此看來,內銀股在往後一段不短時間內,可能持續跑輸大市。

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