2023年10月3日

陸文 談股論策

第四季料不太冷 憧憬出招救內房

由於內地中秋國慶長假期消費模式轉變，對刺激港澳兩地消費作用一般，加上需關注「一節淡三墟」，短期刺激不足以抵消整體經濟增長一般的實況。近年困擾中港投資市場的內地房企財困利淡因素持續發酵，期待第四季中央再有穩樓市政策出台，並引來筆者空談一些為樓市軟着陸的想法，希望有拋磚引玉效果。

10月一向有「股災月」之稱，但亦是12個月中相對平穩的月份，美國國會通過臨時撥款方案，消除短期停擺風險，惟兩黨政治操作揮之不去，成為隱患，兼有聯儲局維持高息抗通脹言論，中港雖面對不利資金流，然而有較低估值及維穩政策出台憧憬，預料10月中前受長假期影響，港股炒上落偏軟勢頭不變，之後還看官方意願，包括特首《施政報告》會否有驚喜。

內房龍頭企業原被視為「大到不能倒」，不過隨着上周恒大集團（03333）創辦人許家印涉嫌違法犯罪，遭採取強制措施，以及其附屬恒大地產8月到期未償還的2785億元人民幣債務，朝向倒閉似難避免。

大型量寬注資才能扭轉局勢

恒大公布售樓不如預期，正好反映一眾深陷財困的內房民企將同樣受資金流不足影響，這或會令中央的保交樓和連串催谷置業信心連環拳未能奏效，未來恐有更多內房債務爆雷埋以致泡沫爆破，帶來漫長經濟調整。

在過去20至30年，樓市在內地經濟中扮演重要角色，但其無序擴張導致目前頗多產業直接受拖累，最終境況難料。市場一片看淡有其實質依據，卻無提出正面建議，或許不在其位，不謀其政，更難揣測中央對「房住不炒」的政策取態，不過面對這個涉及萬萬億元價值的產業，小修小補的扶助措施實難見效，必須有具創意、有序規劃改革的大型長遠方案出台，才足以令市場逐步恢復信心。

根據過往經驗，一次大型量寬注資才有扭轉局勢勝算，筆者近期與好友口水戰，有一些天方夜譚的想法，絕對是知難行更難。中央官員承認目前內房絕對是供過於求，代表推出認房不認貸及減低置業和供樓成本去刺激置業者入市，均不足以消化排山倒海而來的樓房供應及龐大落成量。

即便房企成功售樓，亦僅能支付利息及部分保交樓開支，最終在出售大量資產後，還是會因彈盡糧絕而倒閉，甚至涉違法集資下獄。因此，積極爭取債務重組是初步構想，早前指出中央目前借貸能力不俗，可大量分期發債融資，有序以「成本價」向資金流不足還息的房企收購資產，以備日後國民住房分配及出租，透過收購資產作未來扶助地區發展受鼓勵產業需要，中短期有助減低市場新樓供應量，避免房企為套現大量推出新樓，令薄弱的購買力更加杯水車薪，樓價愈跌，入市意欲愈低，是市場規律。

要留意的是，為減低政府干預壓力，初期宜只向短期資金鏈近斷裂的房企購資套現應付利息，為爭取日後債務重組大幅削債加入附帶條件，否則最終房企及債權人只會兩敗俱傷。

今次房企進入汰弱留強整合期，內地解決融資需要，一方面是中央發債融資應付部分資金需要，避免金融機構及內地財富大貶值，拖累整體經濟和消費信心，可考慮成立一些國企省市房企上市融資，分擔中央壓力，亦可透過現有的中國海外（00688）及華潤置地（01109）等國資房企承擔部分併購民企資產責任，加強市場信心下發新股集資，鼓動全民穩樓市行動。

港府或全面豁免樓市辣招稅

事實上，樓市持續低迷及房企爆雷不斷，對國內業主及置業者，以至市場消費和經濟絕對不利，如果人民銀行減息及推行量寬政策，則對人民幣構成壓力。猶記得2008年美國次按危機爆發，聯儲局實施量寬，中國亦承擔穩全球經濟責任，推出4萬億元人民幣刺激方案，反觀目前美國為抗通脹維持高息不下，拖累人民幣受壓及資金流出中國，加上外媒唱淡催化市場情緒不穩，均為解決目前的房債危機增添壓力。

上述一些夢話行之不易，涉及層面廣泛，但困局最終會過去，只是作為全球第二大經濟體的中國勢現不少耗損，至於目前不少房企均有倒閉風險，上周本欄已指出炒作風險大，並無太大投資價值，一切等中央發功，惟成效有待觀察，留意短期不少房企債券將有一定拋售壓力。要注意房企大股東抽走公司優質資產的可能性，特別是轉移資產後在海外申請破產保護，漠視少數股東權益。

至於本港地產市道低迷，樓價及成交宗數不斷回落，跌幅有限是因為大部分物業已供完，不怕加息壓力，加上租金持續上升帶來補償，然而地產發展商及物業代理行業出現困境，政府亦關注賣地不振拖累庫房收入，加上內地正積極穩樓市，逐步放寬限購限價等措施，估計特區政府稍後會部分甚至全面豁免相關辣招稅。

港府推出辣招初期確能抑遏炒風，不過目前市況低迷，且加息期內置業投資意欲低下，相關措施作用有限。一切視乎未來本地經濟中期展望，加上本港與大灣區各城市融合度提升，樓價差距勢將縮減。事實上，樓價及商舖租金下調，有助提升本地競爭力，維持樓市調整絕非壞事，至於一眾地產股受減辣的刺激有限，屬中性因素居多。

半導體汽車內險板塊當炒

早前提到過去10年恒指在10月份7升3跌，2018及2022年兩次跌幅分別達10.1%及14.7%。技術走勢未有較明顯上落突破，年內維持反覆偏軟的大型橫行勢頭，在未有大幅滑落下，第四季不太冷預期未變。強勢板塊如石油煤炭、中資電訊及資源類股份有較多帶動季內向上的因素；半導體、旅遊影視、醫藥、濠賭及汽車內險股均有一定炒作空間，黃金周長假期內人流尚算暢旺，相關股份短線或有追捧。

下一篇：	銀娛受惠內地長假值博
上一篇：	儲局緊縮未完 債市阻力大