2023年8月26日

李澄幸 理財方略

移民賣樓套現不如善用逆按揭

筆者一直認為，安老按揭是一個「被低估」的工具，過去「被低估」的主要原因之一，相信是樓價持續上升，做安老按揭不如多等幾年，多賺一筆再算吧！時移世易，今天香港樓市的氣氛大不如前。另外，移民潮興起，不移民的也打算送子女到外國讀書，自己未來視情況再決定是否跟隨，港樓作為大部分家庭最核心的資產，從策劃角度理應更多元化，「工具箱」多一個選項絕對是好事。故此，筆者認為安老按揭於未來將愈來愈受關注。

毋須愁壓價 保留後路

事實上，安老按揭自2011年推出至今，經歷了多次優化，包括把借款人年齡調低至55歲，以及在符合條件下容許出租等，雖說本欄主要討論移民家庭，惟不移民的退休人士也值得知道。

簡言之，安老按揭就是「逆按揭」，將傳統按揭計劃反轉來做，以你的物業作為貸款抵押品，換取金融機構的貸款，而這筆貸款可以選擇以年金形式支取，也可以選擇一筆過的貸款。同時，借款人也有權在這個物業居住至終老。換言之，使用權仍然在手，這也是對比賣樓的最大分別之一。

為什麼說值得部分移民家庭或筆者一直說的「聯合國家庭」考慮呢？第一，有關套現速度。如果有意移居他處，希望將港樓套現，在一手樓搶客的時勢下，若物業質素稍微欠佳，先不論價錢，肯定拖長了尋找合適買家的時間；相反，把物業拿去申請安老按揭，最快可能一至兩個月已經成功將物業「活化」，而且估值有一定的標準及程序，不需要面對兇狠買家劈價所帶來的心理影響。

第二，論保留後路。如果手上只持有一個物業，賣出後等於香港再無屬於自己的住處，移民後回流與否，沒有人敢「寫包單」；事實上，很多人在獲取了第二本護照後是未有明確去向的，安老按揭不失為一個「退可守」的選擇。

第三，論現金流的穩定程度。移居後要適應新生活，愈穩定的被動收入愈安心，賣樓後要再投資，在波動的市場環境下，什麼才是良好的被動收入呢？安老按揭所提供的年金絕對穩定，而且可以選擇終身，不失為一個優勢。

年金收入穩 可省稅款

第四，論稅務考慮。安老按揭所帶來的年金，表面上像一筆收入，實質上是一筆貸款，在不同的國家或地區，很大機會也享有稅務上的優勢，因為這不是傳統意義的「收入」。

最後，逆按最大的心理關口是「可能冇咗層樓」，不過移民後必然面對新的遺產處理問題和想法，於百年歸老後把港樓傳承給後代，可能要面對遺產稅及遙距管理問題，堅持留一層樓給後人的想法，是否現實及符合經濟效益呢？

心水清的讀者可能會問：現金流重要，但我可能需要一筆資金來開展新生活，又如何是好呢？聽說申請一筆過貸款需符合一些條件，如全數償還物業之原有按揭、支付物業的主要維修及保養，或支付醫療費用等。

所以，文章開首提及安老按揭經歷多次優化，根據現時最新的資料顯示，借款人可申請一筆過貸款以滿足個人需要，這便提供更大彈性了，或可用作海外置業的首期、提早傳承予移民海外的子孫。

本文旨在樓市氣氛低迷的情況下，提供一個不賣樓也可套現的選項，並將相關訊息傳達給大家。雖說申請條件有限制，不是所有移民人士均已達55歲之齡，但一個移民決定影響三代人甚至數個家庭，當中有老有幼，以家庭為單位作考慮，將引伸很多不同的可能性，是次先作思路上的釐清，本欄將於未來作深入討論。

作者為CFP認可財務策劃師，曾任香港財務策劃師學會主席。他為《信報》/信網撰文，分享移民理財觀點。

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