美國樓市好轉惟價格仍過高

每個人都需要安居之所，而我們的個人財富又往往與物業息息相關，因此樓市的重要性不容低估。美國經濟學家對當地樓市尤其關注，因為單是住宅固定投資，已佔該國的國內生產總值（GDP）約5%，然而，當地樓市的重要性不止於此。

由於樓市具很強周期性，因此往往能為其他經濟領域的發展走向提供線索。過去一年，美國房屋銷售、建築動工量和住宅固定投資均大跌，反映按揭利率急速上升。這與早前衰退前後期的調整大致相符，惟當地新屋銷售、動工及建築商信心於近數月回升，意味大部分調整可能已成過去；儘管如此，在樓市持續復甦前，價格可能將需更大幅度下跌。

按揭利率回穩房屋供應緊張

近期美國樓市活動好轉可歸納為兩個主要因素：1）按揭利率高企但已回穩，至少令融資成本和樓價負擔能力不再惡化；2）房屋供應依然緊張，市場上現有房屋數目仍接近歷史低位，主要由於超低利率期結束，導致業主不願出售或更換物業。

事實上，在疫情期間，美國約一半未償還按揭貸款餘額均以歷史低利率水平進行再融資或更新。由於目前當地樓價較疫情前高約35%，因此，計劃搬遷的業主將面對較高的借貸成本及樓價。此外，可供出售的已建成新房存量極低，一旦推出市場，便將迅速易手（儘管未及去年下半年般迅速）。最後，出租空置率及出售空置率均處於或接近歷史低位。

在樓價上漲和供應緊張下，美國房屋建築活動激增，但樽頸問題令建築項目竣工日期延遲。今年初，包括公寓在內的興建中房屋總數升至175萬間，是自1970年開始收集數據以來的最高水平。不過，發展商專注於高端市場，去年售出的房屋中便有近70%以高於中位數（約38萬美元）的價錢成交。

全美房地產經紀商協會（NAR）的住宅負擔能力指數（Housing affordability index）顯示，中等收入家庭幾乎無法負擔此類樓房。另根據密歇根大學（University of Michigan）一項消費者調查，受訪者指目前是美國近50年來最不適合置業的時間之一。

樓價再跌15%始達均衡狀態

因此，這些新樓房建成後，將不大可能如目前一樣能迅速找到買家，從而出現供求錯配的情況，亦有可能會延長新房的建築時間。

美國樓價或需進一步下調以達致均衡狀態，雖然價格已從高位適度調低約3%至6%，但樓價與租金比例（price-to-rent ratio）等指標均預示，樓價仍可能會由目前水平進一步下跌10%至15%。由於賣家缺乏誘因出售物業，加上成交主要集中於高端物業，因此樓市一直較為淡靜。

然而，如果美國經濟在今年較後時間步入衰退，人們可能被迫搬遷，以尋找新的就業機會，從而導致市場上現有房屋的存量增加，惟業主將需給予折扣，以吸引潛在買家；同樣地，愈來愈看重高端市場的發展商及建築商，亦將可能需要降低售價。

作者為瑞士嘉盛銀行首席經濟師兼經濟研究分析部主管，曾於國際貨幣基金組織任職。他為《信報》/信網撰文，分享經濟及市場觀點。

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— Karsten Junius

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