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2023年6月3日

辛思維 冷熱財庫

內地樓續低迷 復甦最大阻力

在官方全力護航下,內地房地產行業債務危機逐步解除,但樓市復甦依然緩慢。當前宏觀經濟不景,高消費人群收入受到影響,供樓能力大打折扣,最近公布的樓市銷售數據表現疲弱。房地產行業持續低迷,拖累上下游產業鏈,令經濟復甦之路荊棘滿途。

上下游牽連廣 影響金融安全

建築及房地產行業的上下游產業鏈非常龐大,涉及鋼鐵水泥、有色金屬、化工材料、家具家居、裝飾裝修、電器製造等,故此房地產的興亡,對經濟有舉足輕重的影響。

過去20年是內地房地產的黃金發展期,同時亦令社會資源大量向房地產傾斜。今年初,國務院副總理劉鶴出席瑞士達沃斯世界經濟論壇時表示,房地產仍是中國重要的支柱產業,當前該行業相關貸款佔銀行信貸比重近40%,相關收入佔地方綜合財力的50%,房地產佔城鎮居民資產的60%。

所以,房地產行業的穩定,對內地金融安全、地方財政穩定,以及社會財富效應均帶來重要影響,暫時仍處於不能倒的狀態,難怪此前多家房企出現債務危機,官方即時出台多項措施,為行業解困。

在政策支持下,近期確實沒再傳出有更多房企陷入財困。不過,面對外圍的衝擊,內地經濟復甦步伐不及預期,股市表現亦欠理想。最近包括金融及科網等行業均爆出裁員減薪的消息,對樓市間接造成負面影響。

事實上,金融和科網等從業員是內地高收入人群的重要組成部分,他們收入下降,對樓市的影響不容小覷。此前有關阿里巴巴(09988)裁員的消息傳出後,市場便對杭州樓市感到擔憂。近月深圳樓市持續低迷,金融及科網業不景亦是重要原因。

國家統計局近期公布,1月至4月份全國房地產開發投資35514億元(人民幣.下同),按年下降6.2%,跌幅比1月至3月的5.8%有所擴大;其中,住宅投資27072億元,減少4.9%。截至4月末,商品房待售面積64487萬方米,按年增長15.7%,當中住宅待售面積升15.4%。

買家對中小房企欠信心

市場對行業展望不佳,自然不敢加大投資。面對庫存不斷增加,房企只能持續透過減價促銷。此舉雖有一定成效,但利好正逐步弱化,中指研究院公布,今年1月至5月份,百大房企銷售總額為29661億元,按年增長8.4%;5月份百大房企銷售額按年漲2.8%,升幅明顯收窄。

前5個月,十大房企銷售額均值為1274.9億元,按年多16.4%;然而TOP 51-100房企銷售額均值為94.0億元,按年下降6.9%。可見消費者對中小型房企的信心不足,資金向大型房企靠攏,行業整合持續。

分析認為,內地樓市銷售數據表現偏弱,可能會衍生新風險,例如進一步的償債壓力。行業增長緩慢,令上下游停滯不前,經濟增長亦缺乏動力。因此,在積極推動房地產發展的同時,為經濟培育新動力十分重要。

內地一直希望推動內需市場發展,惟持續受累於樓市轉弱帶來的負面財富效應。短期內經濟復甦之路仍難行,難免拖累股市,投資者暫不宜過度憧憬。

 

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