2023年5月11日

私人銀行暨財富管理_專題特刊

民生區舖位下半年租售價看升10%
通關復常消費旺 中細價舖回報達4厘

香港和內地通關後，經濟漸趨復常，工商舖投資物業中，以商舖前景明顯較被看好。旅遊業復甦，核心零售區商舖大有機會扭轉近年頹勢，租售價有望大反彈，惟始終空置率高企，完全復原需時。因此租金回報企穩2.5厘以上的民生區舖位仍受追捧，一些中細價舖位回報更可達3.5厘至4厘。業界預計，民生區舖位租金未來一段時間依然可穩中上升，預期下半年租售價將有5%至10%升幅。

根據中原（工商舖）及市場資訊，今年首季商舖成交量只有214宗，較2022年第四季221宗少7宗或3.2%，亦比去年首季同期281宗下跌23.8%。不過，今年第一季的舖位成交總值達93.96億元，比去年第四季的48.02億元增近一倍，與去年同期的92.99億元比較亦多1%。由此可見，今年首季商舖成交量持平，但有較多大手買賣出現。

首季舖位市場可謂百花齊放，旅遊區及民生區都錄得大手買賣，但民生區卻較受投資者追捧，多個住宅區都有矚目買賣出現。如九龍東啟德新發展區的啟德1號（I）及啟德1號（II）基座商舖，由同一買家以合共約6.5億元購入。西營盤干諾道西162至164號昌寧大廈地下及1樓現老人院舖，以1.17億元易手。觀塘、藍田及大圍等區，都在今年首季錄得8000萬元或以上的民生舖成交。

核心零售地段租金難返頂峰

中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，通關後無疑令核心零售區的舖位租賃增加，但行業暫以藥妝及化妝品商戶較為積極，不是所有零售業都恢復租舖擴充，而昔日承租能力較高的奢侈品或高檔零售仍慢熱，故核心街舖市場難現以往「跳價式」搶租的情況。因此，估計核心區舖租雖然可以由谷底反彈10%至20%，但此類街舖現時租金較高峰挫五成至八成，相信仍有一段時間才可以慢慢收復失地。

相反，在過去3年零售業經歷最壞時刻，即使經濟陷入低潮，但民生區內不少超市、街市行業及日用品舖位仍可以加租。潘志明稱，現時已全面通關，經濟復常，商舖最壞情況已經過去。他指出，市場對商舖利好的消息甚多，再加上政府推出的多項振興經濟措施，如派發消費券等，對民生消費都有實質刺激，故不擔心通關後民生區舖位租金升勢受阻，預期民生區舖位租售價於下半年有5%至10%穩定升幅。

潘志明續說，雖然銀行近年推出不少高息定存，但息口已差不多見頂，反觀民生區舖位現時租金回報普遍達2.5厘以上，而且看好未來租金有穩定加幅，再加上物業升值，相信可吸引一般投資者把資金轉投民生區舖位，其中舖價5000萬元以內、連現有2.5厘至3厘租約的民生區舖位，都是不少投資者的入市優先選擇。

美聯旺舖高級區域營業董事游家成認為，通關與否都不太影響民生區消費，民生地區舖位在近年穩定性高，空置率低，而且租金平穩向上，以上種種因素都令民生區舖位成為投資者的寵兒。

雖然通關後，憧憬零售業可在谷底回升，核心零售區商舖租金有望彈升。不過，游家成分析，過去3年多核心零售區舖租跌幅厲害，空置率亦較民生區嚴重得多，即使現時旅客重臨，相信核心零售區仍以消化吉舖為主，故租金只能輕微反彈，難現大幅上升，中短期都無法重返昔日水平。而且疫情使到購物模式已有結構性改變，不少消費者着重網購，令核心舖潛在租戶數量亦減少，所以即使目前核心區舖位租金已經出現大幅調整，惟租用核心區的商戶租舖態度仍然審慎。

行業類型多樣 網購衝擊微

然而，不少民生行業都未有受網購太大衝擊，「始終買嘢食、急需的日用品及成藥，都想即時落街可以解決到。」因此民生地區舖位近年表現相當穩定。游家成指出，民生舖位租戶類型相當廣泛，可以是連鎖式的食肆、麵包店、個人護理店、便利店，亦可以是獨立人士經營的菜檔、藥房等，所以當一個租客遷出，很容易找到另一個租客取代，舖位容易租出，可為投資者和業主提供一個穩定租金收入。

游家成透露，目前投資舖位的投資者較留意3000萬元以內中細價舖位，而且可提供3.5厘至4厘租金回報更受追捧。現時市場上，以月租7萬至8萬元以下的舖位最易租出，正是民生舖租戶可負擔的範圍，而且一般民生租客約滿後，租金將有增長，因此民生舖是一個提供穩定回報兼有增長的投資工具。他估計，今年下半年，民生區舖位租金仍有5%至10%升幅，若舖位租戶從事飲食業，租金更或有兩成增長。

 

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