嘉創規模細毛利率勝內房同儕

繼三巽集團（06611）於2021年7月掛牌之後，本港新股市場時隔逾一年半才再有內房新成員，嘉利國際（01050）建議以介紹形式分拆嘉創地產（02421）上市，不涉及發行新股集資。嘉創地產的規模相對較為細小，但毛利率遠高於行業平均水平，相信會成為未來發展的主要賣點。

分拆介紹形式上市

嘉創地產從事內地房地產約7年時間，母公司嘉利國際則主要從事五金塑膠、電子製造業務，而以介紹形式上市並非首個選項。嘉創地產曾於2022年3月及11月兩次遞交上市申請，第二次入紙更適逢穩樓市「第二支箭」落地、「金融16條」政策出台的好時機，但最終未能成功。

嘉利國際今年3月決定「變陣」分拆嘉創地產，以實物分派方式，比例為每持有4股可獲發1股嘉創地產，以介紹形式在主板上市及買賣，預期在3月23日掛牌。完成分拆後，嘉創地產將不再是嘉利國際附屬公司，何焯輝及其家族成員將成為大股東。

作為一家精品住宅物業發展商，嘉創地產主要在東莞、惠州及佛山開發及銷售住宅物業，現時有7個物業發展項目，包括5個已完成項目（各期嘉輝豪庭及羅浮公館）、1個持作未來發展項目及1個持作投資項目。旗下兩個系列為針對中等收入和遷居的置業人士的「豪庭」，以及專攻首次置業或退休人士的「公館」。

往績增長穩定

按總樓面面積計，嘉創地產約64.1%的土地儲備是通過公開招標、拍賣或掛牌出售獲得，餘下35.9%則藉收購重建用地並轉為住宅開發用地來獲取。

嘉創地產會參與住宅物業發展項目的規劃和建設的所有階段，包括土地收購與土地改造、地盤規劃、土地的整理和改善，以及住宅的設計、建設與營銷。該公司物業大部分範疇使用承包商，可以相對較少的內部勞動力來監察項目發展，之後主要通過獨立代理進行銷售。

於去年底，嘉創地產擁有土儲約25.96萬方米，包括已竣工物業的可銷售整體樓面總面積約12.82萬方米，以及持作未來發展的約13.15萬方米。與其他大型內房股相比，規模相對十分細。按合約銷售金額及銷售面積計，該公司為2021年中國百強房地產發展商，惟在東莞及惠州的市場佔有率不足1%，足見其規模不大。

不過，嘉創地產往績穩健增長，收入由2020年度的4.82億元（人民幣．下同），上升至2021年度的5.91億元，2022年度進一步增加至7.56億元，截至2022年9月底止6個月則有4.73億元；同期，溢利分別為1.29億、1.61億、2.44億和1.43億元。

嘉創地產擁有極高的毛利水平，2020至2022年度及截至2022年9月底止6個月整體毛利率分別達72.4%、72.7%、75.7%和74.9%，遠高於2021年內房股平均毛利率21.3%。

據解釋，該公司大部分往績交付總樓面面積多為城市更新項目，涉及較長發展周期、資本壓力大、規劃難度高，亦需與地方政府及現有住戶商討，故此土地收購成本相對較低。

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