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2023年1月11日

徐家健 經濟3.0

樓市辣招不是政府斂財工具

兩個月前的《施政報告》提出樓市減辣方案,向合資格外來人才退還在港置業的額外印花稅。又是先徵後退的套路,成效將會如何?

先徵後退其實早有前科,每當市區重建時發展商收購舊樓單位,也是先徵辣招稅,到拆卸樓宇後可取回。想預先估計先徵後退對搶人才的效益,同樣是先徵後退,搶重建的不良影響可算是有目共睹吧!

我當然明白,先徵後退對政府的經濟好處是,無端端多了一大筆不屬於自己的稅收,賺息已賺個盤滿缽滿。問題是:政府的功能是要賺市民錢賺個盤滿缽滿嗎?

經濟學眼中,政府徵稅有兩大理據:其一,提升效率,以有形之手撥亂反正,背後的經濟邏輯是市場失效(market failure);其二,政府需要收入支付恒常開支,即使降低市場效率亦是沒有辦法中的辦法。

3年3年又3年的樓市辣招,推出了10多年後究竟又有什麼理據?遏止炒風,是有形之手撥亂反正的目標吧。

當托賓遇上拉發

然而,炒風是損害經濟效率的市場失效嗎?首先,炒風怎樣量度?今天樓市炒風跟3年3年又3年前又怎麼比?今天樓市可謂靜過太空,連成交也少,炒風早已遏止吧?於是,保留辣招印花稅的唯一理據,就只是增加庫房收入。作為斂財工具,辣招印花稅的成效又是如何?

問題重要,而答案並不明顯,皆因根據「拉發曲線」(Laffer Curve)的基本邏輯,稅率0%、稅收是零,稅率100%導致市場交易「清零」之下,稅收又是零。一般來說,當稅率在一定限度以下,提高稅率的確能增加政府稅收,但超過這一限度之後,再提高稅率反而導致稅收減少。印花稅是一種交易稅,學界稱這種打擊交易的稅項為托賓稅(Tobin Tax)。當托賓遇上拉發,交易隨印花稅上升而減少,稅收升或跌是個實證間題。

就這問題,我跟兩位欄友最近做了個簡單的研究。翻查歷史,想當年全球金融危機爆發後,香港跟隨所謂「宏觀審慎」(macroprudential)的政策思潮,在2010年11月首度推出「額外印花稅」(SSD),買家6個月內把物業轉手即要繳交15%的額外印花稅;6至12個月內轉手為10%,12至24個月則降至5%。政策原意就是透過增加短線買賣的成本遏止炒風。

兩年後再度加辣,是為了回應「內地人炒貴樓」的民怨吧?2012年10月尾推出「買家印花稅」(BSD),非香港永久居民或以本地及海外公司名義買入物業,一律加徵15%。同時推出「加強版額外印花稅」(SSD 2),適用期由2年延長至3年,6個月內轉手稅率由15%提高至20%;6至12個月由10%加至15%;12個月至36個月由5%加至10%。

庫房收入減少

數月後,政府在2013年2月再推出「雙倍印花稅」(DSD),買賣印花稅的稅率增加1倍,最高稅率由樓價的4.25%提高到8.5%,首置或換樓人士可獲豁免;同時印花稅適用範圍擴至非住宅物業。後來政府又加辣,2016年11月初推出加強版印花稅取代DSD,稅率劃一提高至15%,首置或換樓人士可豁免,但只適用住宅物業。

複雜無比的多重辣招印花稅,加上我們估算原來的基本印花稅,在辣招蔓延時總相關稅收究竟是升還是跌?

總結了我們其中一個研究發現【圖】:藍色長條(左軸),是我們估算的總印花稅收,紅線則為二手住宅成交宗數。在2016年底,只看政策改變前後的幾個月,能盡量排除其他影響樓市的因素,而政府住宅印花稅的收入明顯在2016年加辣後下跌。

說過了,住宅買賣印花稅扭曲樓市,物業自住率和物業自住的流動率因租住需求上升而下降。一般來說,高印花稅鼓勵的是租樓住。既然今天炒風已吹不起,面臨財赤的政府為什麼仍死守連斂財也失效的辣招印花稅?

美國克林信大學經濟系副教授、香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級研究員、中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員

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(編者按:徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售)

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