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2022年12月17日

高占 前瞻致勝

換樓需要技術與運氣

早前本欄指出今年是換樓好時機,筆者亦身體力行於年初賣出舊物業。當時市況不比現在好,第五波疫情初次大爆發,全城人心惶惶,樓市交投淡靜,幸運地最終成功以近年呎價新高賣出。交易當然沒有被大字標題報道,因為不符合劈價與蝕讓的「條件」。

現在回想,要在逆市下賣樓的確有頗大壓力,要賣出好價錢需要技術與運氣,選擇一個好的地產經紀也十分重要。最關鍵的是,當初有沒有買錯貨,如果購入價相對低水,就算是在近三四年內購置的物業,至今亦不一定要蝕讓。

換樓目的主要是提升生活質素,當樓價下跌,換入面積較大或質素較高的物業未償不是好事。換樓與買樓一樣,首要考慮自己的供款能力及持有應急資金水平,這樣才能避免陷入「一無所有」的困境。事實上,筆者決定年初賣樓,掌握了一個較佳時機,是審慎考慮風險後所做的決定。

考慮潛在升跌幅

每個業主都想在最高位賣樓,但這幾乎是不可能的任務。筆者賣樓時,也有人建議先等一等,待幾個月之後才放售。筆者認為,賣樓最大風險莫過於因市況淡靜而賣不出,或以遠低於預期價錢出售。

值得留意的是,每位業主及每個單位的情況都不同,自己持有的物業價格也不一定與大市同步。筆者的舊物業就屬於比較慢熱的一種,升市不會最快升,跌市也不會最快跌,考慮到新買家的出價已比筆者預期高,基本上與去年市旺時差不多,當時筆者認為若再等下去,潛在的樓價升幅及上升機會將會低於樓價潛在跌幅或下跌機會。

無論是先買新樓後賣舊樓,還是先賣舊樓再買新樓,一般來說,盡快賣出舊樓的風險都會較低。可能你會問新買入的物業價格不是也大跌嗎?這要視乎換入的目標,有部分屋苑防守力較佳,今年價格依然持平,因此新買入物業亦有機會跑贏大市。從另一個角度看,如果年初筆者沒有賣樓,現在賬面上的樓價升幅必定大打折扣。

標指宜重上200天線

美股方面,截至12月14日收市一周,12大行業ETF全線上揚,當中以科技ETF領漲,升幅達3.6%;20大行業指數普遍向上,其中以硬碟指數漲幅最大,達4.6%;除動力型ETF外,其餘各類型因子ETF上升,幅度介乎0.9%至2%。

市寬方面,紐約交易所股價處於50天及200天線以上的股份比例最新分別為55.09%及42.03%;標普500指數股價處於50天及200天線以上的股份比例分別報66.8%及52.79%,標指已失守200天線,留意往後能否失而復得;如牛市重臨,必須於短期內重新企穩在200天線之上。

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