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2022年12月3日

高占 前瞻致勝

加息周期未結束 樓市情緒趨悲觀

反映本港二手住宅樓價的中原城市領先指數CCL近日失守160點,而反映銀行估價的中原估價指數CVI繼續低位徘徊,市場成交淡靜,觀望氣氛濃厚。

中原地產創辦人施永青撰文指出,CCL已由高位下挫15%,第一條臨界線已失守,今年內可能跌穿第二條臨界線,警告高位入市的小業主可能因物業跌到一無所有,繼而忍心斷臂,避免日後抬錢贖樓,呼籲政府須提防出現連鎖反應,並建議3招救市,包括:撤銷3項非正常印花稅、重啟投資移民及容許市民用一半強積金買樓自住。

筆者明白,作為地產代理需要依靠促成交易賺取佣金,但沒有必要把情況形容到世界末日那麼可怕。本欄一直強調買樓前必須預留資金應對突發狀況,最好準備兩年生活開支(包括供樓部分),並要自行作壓力測試,預計實際按揭利率升至4厘以上,判斷會否嚴重影響每月現金流,而心態上亦要預計樓價下跌。以上各項都要確保可行,買家不需要在跌市時被迫賣樓,讓施生所指的「一無所有」自我實現。

劈價賣樓業主只屬少數

同時,筆者認為影響樓市最大因素始終是息口,利率期貨反映市場預期美國聯邦基金利率於明年3月將由現水平累計再加1厘(今年12月、明年2月及3月分別各加息0.5厘、0.25厘及0.25厘),預計期內本港最優惠利率(P)將會上調0.5厘。

準買家擔心未來息口可能會繼續上升,對壓力測試的要求進一步提高,因此維持觀望,或大幅度向業主劈價,當心態較弱或因要移民而急須賣樓的業主接受就會產生新一個低價成交,不過這只是小部分。

如果整體情況真的那麼壞,過去幾個月的租金應該跟隨樓價同步下跌,但事實上卻是租金不跌反升,而現時一年期定期利率高達5厘,而按息僅3厘左右,反映市場並非缺乏資金,很多業主亦不是擔心供不起樓,而是在煩惱應否將資金由mortgage link戶口轉出去做定期。

另外,現時差估署A類物業租金回報率為2.6%,假設做五成按揭,扣除息口的實際回報率也有近兩厘,而美國10年期債息尚未高於租金回報率兩厘,以上列出的幾個情況均與九七年截然不同。

美股市寬續升 似牛氣重臨

美股市況方面,截至11月30日收市一周,12大行業ETF除能源外上升,當中以非必需消費品ETF領漲,升幅達2.5%;20大行業指數普遍向上,當中以製藥指數升幅最大,達2.4%;各類型因子ETF上揚,升幅介乎1.6%至0.8%;市寬繼續升,紐約交易所股價處於50天及200天線以上的股份比例分別漲至80.8%及64.6%;標普500指數股價處於50天及200天線以上的股份比例則分別提高至92.6%及64.6%。現時市寬表現類似2020年4至6月牛市重臨的情況,留意標指能否企穩在200天線水平。

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