「所有權」與「借地權」

根據日本不動產經濟研究所（REEI、Real Estate Economic Institute）7月20日公布的報告，2022年上半年東京首都圈新建住宅大樓每戶平均售價較去年同期升了1.5%至6511萬日圓，僅低於2020年的6671萬日圓，創下史上第二高紀錄。REEI預估：「在日圓走貶引發建材價格飆漲背景下，東京房價將持續呈現上漲傾向。」

另外，日本最大不動產資料庫Tokyo Kantei也公布了調查報告，指出2022年6月份東京首都圈住宅大樓每方米租金為3316日圓，較前一個月份下滑0.5%，惟仍創下史上第五高紀錄。

日本樓價租金進入歷史高位

在疫情下奧運之後，日本的樓價和租金都已邁進了歷史高位的範圍，而目前的上下波幅似乎很小。

為什麼會在意東京的房地產行情？因為香港這邊太麻煩了。不管香港設立雙倍印花稅的初心是什麼，實質上都只是懲罰了換樓的小市民。我們為了取回多付的稅項，即使樓價不理想，也得趕在期限之前賣掉舊居，再入市得付雙倍印花稅，買樓收租已然不是我們這些小市民的遊戲了。

日圓貶值，是會把投資日本樓的利潤抵消掉。然而，如果把資金留在日本，就不用理會滙率的波動。而且，均價6511萬日圓約等於400萬港元，已經可以買入一個400多方呎質素不錯的小單位了。

我賣掉了目黑的房子後，每個周末都會花點時間看看日本不動產網站的賣盤。連租約放賣的叫做「投資用」類別，一般會比「空房」的叫價略低。不過，只要是地段較好、離車站近、樓齡較新的房子，租約的表面回報率都不高。

東京的房地產仲介告訴我，現在都內正常一點的房子，回報率都不超過4厘。根據經驗，管理費和稅項等支出大約佔1個百分點，實質回報率最多約為3厘。總比香港好，香港的高入場費加上雙倍印花稅，回報率只得1厘至2厘。

我偶爾見到地點優越的房子，租金的回報率有5.6厘。轉發給仲介，才知道並非性價比高，只是因為房子沒有「所有權」，只得「借地權」。

「所有權」是日本物業的永久業權，不會隨時間損失。所有權的權利在買樓時通過「所有權轉移登記」而確定。

而「借地權」只是租賃業權。意思是借土地建的樓，買入借地權的房子只是買入建築物，土地仍是屬於地主（或政府）的，小業主每個月要向地主繳交地租。

人生的路途上處處是陷阱。有時我們以為在企業內擁有高職就是一份子了，卻不知原來職位只是「借地權」，那些連帶擁有股票的人才有分取紅利的「所有權」。

所以說，看樓盤，不可不看「所有權」和「借地權」。

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— 新股女王

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