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2022年6月25日

高占 前瞻致勝

買樓自住抗通脹 預留充足儲備金

自從財爺在《財政預算案》推出「波叔plan」放寬按保樓價上限後,1000萬元以上物業的交投出現顯著上升,換樓鏈被打通,而在第五波疫情放緩後樓價亦明顯由谷底回升,不過,二手市場似乎未有火速回升。

美國通脹再創40年新高未有見頂回落跡象,俄烏戰事持續令通脹降溫的難度增加,聯儲局唯有被迫繼續放鷹及加息,利率期貨價格反映在年底前,美國利率介乎3.25厘至3.5厘,或3.5厘至3.75厘機會各佔一半。

根據按對上一次加息周期的經驗,當美國加息2厘以上,本港最優惠利率(P)才會跟隨調升,最新1個月港元拆息(HIBOR)已經升至0.87厘,預計最快今年9月份,港銀會開始上調P息。近期美國加息步伐備受關注,亦是買家採取觀望態度的其中一個主要原因。

買樓抑或換樓要考慮不少因素,最重要的是清楚自己的供款能力。誠哥以往一直強調,有能力負擔的應該買樓自住,筆者相信今時今日這番話依然適用,特別是現時物價上升,以房地產抗通脹及保存購物力是一個不錯選擇。

買樓的第一大前提是要確保不會斷供,本欄早前建議各位先保守地假設未來本港按息會升至4厘,以判斷收入是否足以應付供款,同時呼籲預留至少6個月的家庭總開支儲備(包括按揭供款),以備不時之需,較佳的做法是預留兩年家庭開支作儲備金,以應對較極端的狀況。重點是要先確定自己目前有足夠的供款能力,並先保留應急錢,同時不要因為擔心樓價下跌或其他負面消息而全盤否定入市決定,而且,為保留手上流動資金,宜盡量做高成數按揭,然後把錢放在按揭掛鈎mortgage link戶口。

股市醞釀新一波反彈

另外,選擇升值潛力較高的物業亦很重要,地區方面可揀新發展區,以及交通方便與生活配套逐步完善的地區,避開偏遠或高溢價新樓樓花;戶型最好是兩房或以上,避免較多供應的開放式及一房戶;發展商則選本地知名品牌,其實只要大家多留意就知道哪間發展商的出品有較多問題。

回顧近期美股市況,截至6月22日收市一周,12大行業交易所買賣基金(ETF)各有升跌,當中健康護理ETF領漲,升幅達2.5%,能源ETF領跌,降幅近一成;20大行業指數只有少數上揚,當中以生物科技及製藥業指數最標青,升幅分別為3.3%及3.1%;反觀石油及石油服務業領跌,降幅分別達11.4%及10.8%;除低波幅ETF外,其餘各類型因子ETF下跌,其中以價值類ETF下滑幅度最大,達2.1%。

市寬較上周稍為收窄,紐約交易所股價位處50天及200天線以上的股份比例各為14.3%及16.9%;標普500指數股價處於50天及200天線以上的股份比例分別是5.8%及17.4%。

現時市況低迷的程度類似2018年底及2020年3月,美銀美林牛熊指標已跌至零,市場波幅位處高水平但有收窄跡象,大市跌勢亦見放緩,正醞釀新一波反彈,而港股走勢繼續跑贏美股,商品價格回落則反映市場預期經濟與通脹增長放慢。

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