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2022年6月25日

陸永 財經coffee

民企內房最後一根稻草

中國房地產過去一年半都沒有好日子過,房企恒大(03333)及融創(01918)先後爆雷,之前政府不聞不問,現時卻積極救市。面對經濟下行,政府先是直接放水到今天引導購買能力救市強化政策,鄭州、南京及許昌重現棚戶區改造。

多地紛推「購房券」救市

鄭州和河南省許昌市早前宣布為搬遷戶提供購房券,以便他們在城市置業。此購房券僅針對新項目,並須在有效期內使用,而這政策正正間接幫助內房開發商清理庫存。除了鄭州和許昌外,南京溧水區也在採取類似的做法,這也算是推動銷售及消化庫存的新政策突破。

2015至2018年棚戶區改造是中國房地產市場反彈的推動力。這些年中央政府政策目標是去庫存,人民銀行亦因此建立了一條特殊融資渠道,向地方政府發放了超過3萬億元人民幣的貸款,以幫助它們實施各自的棚戶區改造政策,以政策誘導購房需求,最終全國各地的住房存量大幅減少,造成樓市過熱,推高房價和地價,尤其是在低線城市。

地方政府重新推出棚戶區重建政策,惟今時不同往日,現在沒有人行的貨幣支持,棚戶區重建補貼有限,雖然購房券效用存疑,但相信這亦比其他雷聲大雨點小的政策有用。

房地產及其產業鏈佔GDP的17%,固定投資中房地產拉動的投資佔全社會固定資產投資51.5%,在充滿挑戰的經濟形勢下,國家以至地方政府一定要想盡方法引導資金進入市場。

內房危機已經歷了一年半,根據中國房地產指數系統的資料,今年6月前兩周31個城市的房地產銷售額較5月的平均周銷售額高出21%,而其他數據,包括貝殼研究院和中介消息亦顯示,頭兩個星期按月約反彈近20%,趨勢是否可以持續?即使對比之前的銷售只是一個微小的改善,但希望這個趨勢可以保持下去,以結束這場內房危機。

三大巨頭 碧桂園最硬淨

現在三大民企內房巨頭恒大、融創及碧桂園(02007),只剩下碧桂園。碧桂園早前更被監管機構選定為示範房企,可以發行信用違約掉期或信用風險緩釋憑證在內的信用保護工具,發行規模不超過5億元人民幣,3年期債券票面利率約為4.5厘至5厘。在中央政府指導和中國證監會推動下,證券交易所積極推進優質民營開發商的公開市場融資,碧桂園主動發債,又還了贖回4億美元2022年到期優先票據,碧桂園作為其中一家示範房企又能不能活下來?又會不會成為民企內房最後一根稻草?

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