東京小業主賣樓記

5年前，我興致勃勃地學人規劃退休。因為喜歡去日本旅行，便趁着在東京時買了一個位於目黑的小單位樓花，打算學人收租。

2018年4月，我飛去東京收樓兼放租，房子交收時，日圓兌港幣滙率是0.744。

未滿5年放售須繳增值稅

選目黑區，是因為認識的幾位日本朋友，一聽見目黑都讚好，而且目黑川是東京都內的賞櫻名所。然而，那個全新的設備很好的小單位，並沒有像預期般一下子就能租出去，因為當時過了櫻花季也就是過了租賃旺季，而目黑區的租盤供應太充足了。不過，畢竟是由知名地產商發展兼管理的新樓，幾個月後，就有大企業承租來做員工宿舍。

去年中，我開始對酒店式管理的塔樓（Tower Mansion）產生興趣，遂興起了換樓的念頭。

在日本，持有物業5年以上才賣的話，增值稅是增值部分的17.1%，未夠5年的話則是30.21%。我很想要試試日本樓是否像香港坊間所言那樣難以套現，所以也不等2023年了，去年9月就開始放盤。

東京的不動產仲介告訴我，連租約的房子比較難賣，作價也較低，因為買家無法申請房貸。日本的租客可以隨時退租，但業主不能單方面中止租約。

踏入2022年，房子仍未賣出。反正有租收，我也就漸漸淡忘此事。

4月初，忽然有仲介代表買家來議價，雙方都比較爽快，所以很快就成交了。賣樓的主要費用包括：仲介費（成交價的3%加消費稅）、增值稅（未到5年，所以是30.21%、印花稅3萬日圓）。有一點比較特別的是，因為買家住在日本，所以成交價的10.21%會被日本政府先扣掉，我這個外國人賣家得在年尾主動報稅才能拿回來。

疫情下無法出行，但可以委任仲介代我簽買賣合約。交樓前，買方的律師需要做業主的身份確認，於是我就在復活節假期通過Zoom跟買方的律師會面。

完成身份確認後，我將房產證、鎖匙等快遞給買家的律師。然後，在5月中時就完成交樓了。

賺租輸滙率打和離場

我的第一身經驗證明了，東京都內的房價這幾年上漲了是真的。我收了約4年租，減掉外國人要付的稅項、仲介費、租務管理費、報稅費，甚至5年以內賣樓要付的超高增值稅，也還是有利潤的。只可惜，2022年5月我賣樓交收時的日圓兌港幣滙率是0.61，利潤全被滙率抵消了。

不計滙率的話，在2018至2022年間用港幣400多萬元在東京買樓收租，回報似乎比將同一筆錢用在香港的物業市場好。計及滙率的話，則只能打和沒有錢賺。

不過，我不認為是白做一場，我賺了經驗和體驗。今後，我會有自己的心得，不用再浪費時間去了解坊間那些煞有介事的言論了。

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