內房屋漏偏逢連夜雨

各位「巴打」，近年內房醞釀一場債務爆煲危機，很多企業已延遲刊發業績及停牌，隨時會被揭發一些非一般負債（哈哈！）。但不幸的是，內地新冠肺炎疫情爆發，可能導致房企銷售額跌幅進一步擴大，資金鏈斷裂持續惡化，以屋漏偏逢連夜雨來形容相當貼切。

中央政府一直堅持房子是用來住的、不是用來炒（簡稱「房住不炒」）的定位，惟內地開發商債務爆煲危機令樓市氣氛持續低迷，影響今年經濟增長目標。據報，地方政府早已獲准「開綠燈」，3月起已有超過70個城市推出樓市鬆綁政策，例如取消限購、限售、放寬購房資格、降低首付比例等等。

疫情下銷售大打折扣

過往樓市景氣繁榮時，住房銷售金額增幅遠大於銷售面積增幅，反映全國樓價上漲。近月地方政府推出樓市鬆綁政策，原本以為可起到作用，但今年首季情況完全相反，住房銷售和面積都呈現負增長，前者跌幅更遠大於後者降幅，顯示樓價出現普遍性下跌。

碰巧疫情在多個地方持續擴散，中央領導人堅持不懈要求動態清零，不少城市實施封控措施抗疫，樓市更是雪上加霜。因此，中央政治局4月底召開會議，在維持「房住不炒」最高指令下，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住屋需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

各位「巴打」，縱使當局對樓市發出強烈的放鬆訊號，4月份住宅銷售面積依然回落，30個重點監測城市商品住宅成交面積按月下降18%，按年跌幅擴大至58%；同月，百強房企實現銷售總金額約4284.7億元人民幣，按月減少16.2%，按年則勁削58.6%，較3月更差，且是近年來最惡劣。

廣發証券統計資料顯示，個別重點房企如碧桂園（02007），4月銷售面積及金額按年分別暴挫55.3%和57.8%；萬科（02202）上月售樓價量俱下降約四成；國企中國海外發展（00688）表現相對較佳，銷售面積與金額僅減少26.7%及25.2%。

其他財困房企賣樓成績較差，融創中國（01918）4月銷售面積按年下瀉77.3%，銷售金額亦削75.3%；世茂集團（00813）與中梁控股（02772）售樓價量全線下滑超過七成。

資金鏈問題惡化

即使個別房企可能獲拯救重組，最終逃過爆煲收場，但之前同業停工及延遲交樓等不利消息，嚴重打擊潛在買家及投資者的信心，入市買房意欲亦大受影響，在套現減速之下，房企資金鏈問題持續惡化。

內房行業靠高槓桿、快周轉、低毛利的業務模式已成過去，現時預售房子賣不了就要劈價出售，資金回籠速度可能大幅延長至好幾年時間，基本上負擔不起貸款的昂貴利息，一邊售樓只會一邊虧本，就像走入了死胡同。房企老總都要大喊：「叔叔不行了！」

本欄逢周一刊出

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