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2022年2月21日

溫天納 納論神州

內地房貸政策會否全面鬆綁?

筆者在前幾期「納論神州」提到內地寬信用政策逐漸體現,當中亦有分析內地房地產政策有否存在調整的空間。

未幾,上周傳出以內地四大銀行為主的內銀,在山東省菏澤市下調了該市個人住房貸款首付款比例,「無房無貸」購房者的首付比從之前最低30%,下調至最低20%。同時,根據名下有無住房、有無住房貸款紀錄及貸款紀錄是否結清,最低首付比例還分為25%、30%及40%。

除了菏澤市,內地已有若干城市下調了首套房貸利率及首付比例,參考報道,重慶及江西贛州若干銀行已經把首套房貸首付比例下調至20%。當然,這輪作出調整的均為非「限購」城市,下調乃由當地地方住房、金融職能部門根據因城施策原則而共同決定調整。參考內地其他報道,早在去年3月底,山東泰安部分銀行對首次購買住房的家庭已可執行20%的首付比例。

首付比例下調訊號積極

非限購城市放寬限貸的理由存在不同原因,首先、自今年開始,住建部提出「充分釋放居民住房需求」,相較以往「支持合理住房需求」的說法有明顯轉變,其後不少內地三四線城市作出回應,通過發放購房補貼的方式,鼓勵健康的住房銷售活動,內地三四線城市出現調控政策的邊際改善並不意外。

此外,這類城市近期房地產市場的下跌壓力較大。不少內地的內向型城市經歷「棚改」(棚戶區改造)帶來的需求釋放之後,反而受到抑制,導致房地產市場長期處於以價換量的狀態,令市場表現相對較弱。故此,適當地放寬限貸政策,實在有利於市場平穩健康發展。

不過,相關政策調整的象徵性意義大於實質。雖然不少城市下調商業貸款首付比例,但考慮到城市基本面和房地產市場的現狀,放寬限貸對當地房地產市場的促進作用屬有限。當然,首付的下調會刺激部分潛在購房者的需求釋放,惟非主要城市受制於當地居民收入水平、人口外流、城市本身無限購政策等因素影響,實際購房需求增量有限。

另外,不是所有「無房無貸」購房者均可享受20%首付比例,四大銀行放寬限貸針對的更多是信用良好的購房群體。因此,整體來看,菏澤市放寬購房首付款比例對信用資質優異的剛需改善群體有促進性作用,然而影響有限。毋容置疑,首付比例下調依然是一個積極訊號,尤其是商業貸款方面,不排除後續其他城市跟進的可能性。

相關政策放寬原則上不屬於超預期的範疇,而是基於國家「房住不炒」的定位、「穩地價、穩房價、穩預期」的目標,以及「因城施策」的主基調來進行調整。人行在2016年發布的《關於調整個人賬戶方貸款政策有關問題的通知》中已明確規定,在不實施「限購」措施的城市,居民家庭首套個人住房最低首付款比例可以下調,允許在最低首付款比例25%的基礎上向下浮動5個百分點。對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,最低首付款比例調整為不低於30%。

數據欠佳 投資意願低迷

從內房回到宏觀政策面,目前香港疫情嚴峻,但環球疫情的擔憂情緒其實已經開始下降。在經濟方面,美國通脹水平再創新高,儘管目前社零數據依舊強勁,可是密歇根大學消費者信心指數卻出現大幅下滑,通脹對消費預期的衝擊可見一斑。至於歐洲方面,雖然歐羅區2月ZEW經濟景氣指數略有回落,經濟復甦仍不堅實,惟在高通脹壓力下,其貨幣政策正常化的加速可能有增無減。

筆者曾多次討論內地宏觀形勢,早前發布的社融及信貸數據表明,總規模擴張一定程度上驗證了寬信用的推進,然而結構數據不佳則令市場擔憂依舊存在,居民短期及中長期貸款雙雙少增,分別反映了消費和房地產市場的需求不振,企業中長期貸款增長有限,亦反映了企業的投資意願仍較低迷。

整體而言,寬信用的實現增加了供應端主動性,但需求端的承接意願依然保守,寬信用及穩經濟的推進仍有賴於政策在需求端的更大作為。

寬信用推進有賴提振需求

人行早前貨幣政策執行報告中專欄六提到「經過集中攻堅,我國金融體系積累的突出風險點得到有效處置,制度短板逐步補齊」,反映了內地金融風險化解已取得階段性成效,這對年內保持較為寬鬆的金融環境創造了條件,在某程度上緩減了穩增長的後顧之憂,有利提振需求,以全面發揮寬信用的效應。

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